問題159：退租點交完成後要求收清潔費

一、問題／事實整理

承租人於租約屆期後完成退租點交程序，水電瓦斯費用均已結清，房東亦已退還全額押金。租約中有養寵物條款，載明「損壞需賠償」。承租人入住前冷氣即有漏水問題，承租人自行清洗濾網，房東另請原廠維修稱需加裝馬達，惟修繕工程拖延近三個月後因冬天到來而暫停。承租人搬離後，房東另請人清洗冷氣，聲稱因寵物毛髮導致冷氣及洗衣機故障，要求承租人支付清潔費用。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 退租點交完成且押金已退還之情況下，房東事後提出之損害賠償或清潔費主張是否仍有效？
• 冷氣漏水問題係入住前即存在之瑕疵，且房東負責之修繕工程長期拖延，承租人是否需為冷氣之清潔或故障負責？
• 租約中「寵物損壞需賠償」之條款，其適用範圍是否涵蓋冷氣及洗衣機之日常清潔費用？
• 房東主張寵物毛髮導致設備故障，其舉證責任如何分配？

三、相關法條

• 民法第430條 — 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。
• 民法第437條 — 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕。
• 民法第431條 — 承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時得請求償還。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
• 民法第334條 — 二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務互相抵銷。

四、法律分析

（1）點交完成及押金退還之法律效果
退租點交係出租人與承租人就租賃物之返還狀態達成確認之程序。點交完成意味著房東已檢視租賃物之現況並確認無異議；押金之全額退還更進一步證明房東認可承租人已履行回復原狀之義務，雙方之租賃關係已圓滿終結。雖然點交完成後房東在法律上並非完全喪失請求權（若事後發現隱蔽性瑕疵仍可主張），但對於點交時可輕易發現之問題（如冷氣及洗衣機之清潔狀態），房東於點交時未提出異議，事後再行主張將面臨極大之舉證困難。押金退還之行為在實務上被視為房東對租賃物現況之默示認可，具有相當之證據效力。

（2）冷氣問題之責任歸屬
冷氣漏水問題在承租人入住前即已存在，屬於租賃物之既有瑕疵。依民法第430條，租賃物之修繕原則上由出租人負擔。房東知悉冷氣問題後雖安排原廠維修，但修繕工程拖延近三個月未完成，此係可歸責於出租人之修繕義務遲延。承租人自行清洗冷氣濾網之行為，已盡善良管理人之注意義務。房東事後將冷氣問題歸咎於寵物毛髮，忽略冷氣原本即有漏水瑕疵且自身修繕拖延之事實，此主張在法律上難以成立。況且，冷氣設備屬出租人之財產，其維護保養之最終責任應由出租人承擔。

（3）寵物條款之適用範圍
租約中「損壞需賠償」之寵物條款，依文義解釋應限於寵物直接造成租賃物之「損壞」，即物理性之毀損或滅失（如抓壞地板、咬壞門框等）。冷氣及洗衣機之清潔屬於設備之日常維護範疇，與「損壞」之概念不同。房東主張寵物毛髮導致設備故障，須由房東舉證證明：一、設備故障確實係因寵物毛髮所致（而非正常使用之耗損或既有瑕疵）。二、毛髮堆積超出正常使用範圍，構成承租人未盡善良管理人注意義務之情形。在房東無法提出充分證據之情況下，僅憑主觀臆測將清潔費用轉嫁承租人，並無法律依據。

（4）承租人之回應策略
承租人無須被動接受房東事後提出之清潔費請求。基於點交完成且押金已退還之事實，承租人在法律上處於有利地位。若房東堅持主張，其須自行提起民事訴訟並承擔舉證責任。實務上，法院對於點交完成後始提出之損害主張，多採較嚴格之審查標準，除非房東能證明該損害為點交時無法發現之隱蔽性瑕疵。冷氣及洗衣機之清潔狀態在點交時即可觀察，不符合隱蔽瑕疵之要件。

五、結論與建議

退租點交完成且押金已退還，房東事後要求之清潔費用欠缺法律依據。冷氣問題係入住前既有瑕疵且房東修繕拖延所致，承租人無需為此負責。寵物條款之適用範圍不及於設備之日常清潔費用。

1. 書面回覆拒絕支付：以LINE訊息或存證信函書面回覆房東，明確說明拒絕支付清潔費之理由：一、點交完成且押金已退還，雙方權利義務已結清。二、冷氣問題為入住前既有瑕疵。三、寵物條款適用範圍不包括清潔費用。
2. 保存點交相關證據：保存退租點交時之所有紀錄，包括點交日期、在場人員、押金退還之轉帳紀錄或收據、雙方之LINE對話紀錄等，作為權利義務已結清之證據。
3. 整理冷氣維修歷程：彙整冷氣漏水問題之完整時序，包括入住前即存在之瑕疵紀錄、通知房東修繕之訊息、房東安排原廠維修之紀錄、修繕拖延三個月之過程，以及承租人自行清洗濾網之事實。
4. 確認租約條款內容：重新檢視租約中寵物相關條款之具體文字，確認「損壞需賠償」之定義及範圍，必要時可作為抗辯依據。
5. 不主動支付任何費用：在房東未提出充分之法律依據及損害證據前，承租人無須主動支付任何清潔費用。若房東欲主張權利，應由其提起訴訟並負舉證責任。
6. 諮詢專業律師：若房東持續騷擾要求付款或揚言提告，建議諮詢專業律師評估風險，並在必要時委託律師發函回應，以專業法律意見終止不合理之請求。