問題149：分別共有土地

一、問題／事實整理

當事人擁有一棟老舊房屋欲拆除重建，已持續繳納地價稅及房屋稅。該房屋坐落之土地為五人分別共有，各共有人持分面積分別為甲200坪、乙16坪、丙96坪、丁85坪、當事人75坪，合計472坪。目前僅當事人與丙、丁取得書面同意，三人合計256坪，已超過總面積50%之門檻。然而有人主張拆除重建應達三分之二多數決方可進行。當事人欲瞭解僅取得超過50%共有人同意是否足以在拆除後之土地上重建，以及未同意之共有人是否得依法要求拆除重建後之建物。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 分別共有土地上之老舊房屋拆除重建，應適用共有物「管理」之過半數決（民法第820條），或「處分」之全體同意，抑或土地法第34條之1之多數決規定？
• 當事人與丙、丁合計持分超過50%但未達三分之二，是否已滿足重建之法定門檻？
• 若以50%以上同意進行重建，未同意之共有人甲或乙得否依法主張拆除新建物或請求損害賠償？
• 共有土地上重建房屋是否需先取得全體共有人同意或法院裁判分割後始得為之？
• 對未同意之共有人是否需踐行通知程序？未通知之法律效果為何？

三、相關法條

• 民法第819條 — 各共有人得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。
• 民法第820條 — 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築改良物之處分、變更及設定負擔，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
• 民法第823條 — 各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
• 都市計畫法第25條 — 土地權利關係人得擬具都市計畫變更方案，向主管機關提請變更。
• 民法第767條 — 所有人對於無權佔有或妨害其所有權者，得請求返還或除去之。

四、法律分析

（1）共有土地重建行為之法律性質與適用規範
本案之核心問題在於共有土地上拆除老舊房屋並重建之行為，究竟屬共有物之「管理」或「處分、變更」。依民法第819條第2項，共有物之處分、變更及設定負擔應得全體共有人同意。然而，土地法第34條之1為民法之特別規定，放寬共有土地或建築改良物之處分、變更門檻為「共有人過半數及其應有部分合計過半數」之同意即可行之。拆除老舊房屋並於共有土地上重建，性質上涉及共有土地之「變更」，應適用土地法第34條之1之多數決規定。該條另規定：應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

（2）本案持分計算與門檻判斷
本案五位共有人中，當事人（75坪）、丙（96坪）、丁（85坪）已書面同意，合計三人、256坪。就人數而言：同意人數3人，共有人總數5人，過半數（3人以上）已滿足。就應有部分而言：256坪占472坪之比例約為54.24%，已過半數。因此，依土地法第34條之1第1項之規定，已達「共有人過半數及其應有部分合計過半數」之門檻。至於有人主張需達三分之二，此係土地法第34條之1但書之規定，意指若應有部分合計逾三分之二，則不問人數是否過半。本案雖未達三分之二，但人數與應有部分均已過半，仍符合法定門檻。

（3）未同意共有人之權利保障與通知義務
依土地法第34條之1第2項，同意處分之共有人應以書面通知未同意之共有人，使其有機會行使優先購買權或表達意見。若未依法通知，未同意之共有人得主張該處分行為無效或得撤銷。此外，未同意之共有人甲、乙之權益應受保障，同意之共有人應補償其因共有物變更所受之損害。若未同意之共有人認為重建行為侵害其權益，得向法院聲請裁定停止執行或提起損害賠償之訴。惟需注意，即使已達法定多數決門檻，重建行為仍須符合建築法規之要求，取得建築執照後始得施工。建議在重建前與未同意之共有人進行充分溝通，爭取共識以減少糾紛。

五、結論與建議

依土地法第34條之1，當事人與丙、丁合計三人持分超過50%，已達共有土地處分變更之法定多數決門檻。惟仍須依法踐行對未同意共有人之通知程序，並確保其權益獲得適當補償。

1. 確認土地法第34條之1之適用：向地政事務所確認本案共有土地是否適用土地法第34條之1之規定，並取得各共有人之最新持分資料（土地登記謄本），確認持分計算無誤。
2. 踐行書面通知程序：依法以書面通知未同意之共有人甲及乙，載明擬拆除重建之計畫內容、施工時程及對其權益之補償方案。通知方式建議採存證信函，以保留送達證明。
3. 擬定合理之補償方案：對未同意之共有人甲、乙提出合理之補償方案，例如按其持分比例分配重建後之建物使用權或支付金錢補償，以降低其提出異議之可能性。
4. 取得書面同意文件：確保當事人、丙、丁三人之書面同意文件內容完整，包含同意拆除重建之具體內容、各方之權利義務、費用分擔等條款，並經公證以增強效力。
5. 申請建築執照：向主管建築機關申請拆除執照及新建建築執照，備齊共有人同意書及相關文件。建築機關將審核是否符合法定多數決門檻。
6. 評估先行分割之可行性：若與未同意之共有人溝通困難，可評估是否先依民法第823條請求法院裁判分割共有土地，於分割取得自己部分之土地後再行重建，避免後續爭議。
7. 諮詢專業律師及建築師：本案涉及共有物多數決、土地法特別規定、建築法規等多重法律問題，建議同時諮詢律師及建築師，擬定合法可行之重建計畫。