鄰屋空屋漏水致損害之侵權行為損害賠償法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之住家隔壁為一間空屋，該空屋天花板已有破洞。每逢下大雨，雨水透過空屋破損之天花板灌入當事人家中，造成當事人住家損害。當事人欲找到空屋之屋主，向其請求損害賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 空屋屋主對其房屋之維護管理是否負有注意義務？未維護導致鄰屋損害是否構成侵權？
• 空屋屋主是否依民法第191條負工作物所有人責任？
• 當事人得請求之損害賠償範圍為何？
• 如何查明空屋屋主之身分以進行求償？

三、相關法條

• 民法第191條 — 工作物所有人之損害賠償責任
• 民法第184條 — 一般侵權行為
• 民法第196條 — 物被毀損時之損害賠償方法
• 民法第774條 — 不動產所有人不得妨害鄰地
• 民法第197條 — 侵權行為損害賠償請求權之時效

四、法律分析

依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。本條採推定過失之立法例，即被害人僅須證明損害係因建築物之設置或保管有欠缺所致，工作物所有人即應負賠償責任，除非所有人能舉證證明其已善盡注意義務。空屋屋主長期未維護管理房屋，任令天花板破損而不修繕，顯然對建築物之保管有所欠缺，應負損害賠償責任。

此外，依民法第774條規定，不動產所有人不得以其不動產妨害他人之權利。空屋因管理不善導致雨水灌入鄰屋，已構成對鄰地之妨害。當事人除依民法第191條請求損害賠償外，亦得依同法第184條第1項前段之一般侵權行為規定主張。當事人得請求之損害賠償範圍，包括：住家因漏水所受之裝潢、家具、電器等財物損失、修繕費用，以及清除積水之合理費用等。

實務操作上，當事人首先須確認空屋屋主之身分。可向地政事務所申請該空屋之建物登記謄本，即可查得所有權人姓名及住址。確認屋主身分後，應儘速以存證信函通知屋主損害情形，要求其修繕空屋天花板並賠償損害。若屋主不回應或拒絕賠償，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或逕行提起民事訴訟。應注意民法第197條侵權行為損害賠償請求權之時效為知悉損害及賠償義務人後二年內行使。

五、結論與建議

結論：空屋屋主對其房屋負有維護管理義務，因房屋保管欠缺致雨水灌入鄰屋造成損害，依民法第191條工作物所有人責任，屋主應負損害賠償責任。當事人應儘速蒐證並向屋主求償。

1. 立即拍照、錄影記錄損害現場，包括漏水情形、受損之裝潢及物品，並保留每次漏水之日期時間紀錄。
2. 向地政事務所申請隔壁空屋之建物登記謄本，查明所有權人身分及聯絡地址。
3. 委請專業修繕業者進行損害評估，取得修繕報價單作為求償之依據。
4. 以存證信函通知空屋屋主，載明損害事實、金額及修繕要求，限期回覆。
5. 若屋主未回應，向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立之調解書經法院核定後具執行力。
6. 調解未果時，委請律師向法院提起民事訴訟，請求損害賠償及排除侵害（修繕漏水處）。
7. 若情況緊急或損害持續擴大，得先自行進行必要之防水處理，相關費用得一併向屋主求償。