房東要求與房客同住及片面加租之租賃法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租一間華廈，格局為三房一廳一陽台，簽約時房東保留一間主臥房，口頭約定用於放置物品且「偶爾住一晚」。房東嗣後突然告知因個人因素必須長期居住於該房間。房客認為房東長期同住影響居住品質及隱私，予以拒絕。房東搬離後要求房客每月增加租金。值得注意的是，第一份合約載明房東有房間使用權，但續約之新合約僅記載房客承租範圍，未載明房東有使用主臥室之權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 新合約未記載房東有主臥室使用權，房東是否仍得主張對該房間有使用權？
• 「使用權」之約定範圍是否包含長期居住之權利？
• 房東得否於租約期間片面要求增加租金？
• 房客若欲提前終止租約，是否須負擔違約金？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第423條 — 出租人使租賃物合於約定使用收益狀態之義務
• 民法第227條 — 不完全給付
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠信原則
• 民法第440條 — 租金給付義務

四、法律分析

本案關鍵在於新舊合約之約定差異。第一份合約明確記載房東有主臥室之使用權，但新合約（續約）僅記載房客之承租範圍，未再載明房東有使用主臥室之權利。依契約解釋原則，新合約為雙方最新之意思表示，新約未記載之事項，原則上應認為雙方未再合意保留。惟書面契約僅為契約內容之證據方法之一，若房東能舉證證明續約時雙方仍有口頭約定保留使用權，則其主張未必無據。然在舉證責任分配上，應由主張權利存在之房東負舉證責任。

即使認定房東確有主臥室之使用權，依原始口頭約定，使用範圍僅限於「放東西」及「偶爾住一晚」，長期居住顯已逾越約定之使用範圍。房東將偶爾過夜改為長期居住，實質上變更了租賃契約之內容，已構成對房客居住品質及隱私之侵害。依民法第423條，出租人有義務使租賃物合於約定使用收益之狀態，房東長期同住已妨礙房客對租賃物之正常使用。

關於片面加租之問題，租金為租賃契約之必要之點，其變更須經雙方合意。房東不得以房客拒絕其同住為由，片面要求增加租金。房客有權依原約定之租金繼續承租至租約屆滿。若房東堅持加租，房客得拒絕並依原契約條件繼續履行。至於房客欲提前終止租約，應依契約中之終止條款辦理，違約金之計算依契約約定，若違約金過高，得依民法第252條請求法院酌減。

五、結論與建議

結論：新合約未記載房東有使用主臥室之權利，房東之同住要求缺乏契約依據。即使有使用權約定，長期居住亦逾越約定範圍。房東不得片面增加租金，房客得依原約定條件繼續承租。

1. 詳細檢視新舊兩份租約之條款內容，比對差異，確認新約是否載明房東之主臥室使用權。
2. 保留與房東之通訊紀錄（如LINE對話截圖），證明房東要求長期同住及片面加租之事實。
3. 以存證信函正式回覆房東，表明：（一）新約未約定房東有居住權利；（二）拒絕片面加租；（三）將依原約定條件繼續承租。
4. 若房東持續騷擾或以不當手段逼迫搬遷（如斷水斷電、擅自進入等），得依法提出強制罪之刑事告訴。
5. 評估是否繼續承租，若決定提前終止租約，先與房東協商，爭取免除或減少違約金。
6. 日後簽訂租約時，應將所有口頭約定事項明確記載於書面契約中，避免爭議。