租屋定金退還與房屋修繕條件未達成之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人前往看屋時發現門鎖僅有單一鎖頭未加裝鏈條，且牆面油漆些許斑駁，當場向仲介提出能否自行更換鎖頭之需求，仲介表示會向房東詢問。隨後仲介要求當事人先交付定金並簽發收據。事後仲介告知房東不同意更換門鎖、僅能加裝鎖鏈，油漆亦不能重新粉刷。當事人欲了解此情形是否符合民法第249條不可歸責於雙方之事由，得否要求退還定金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人交付定金時，更換門鎖及粉刷是否為租賃契約成立之停止條件？
• 房東拒絕更換門鎖及粉刷，是否屬於民法第249條第4款「不可歸責於雙方之事由」？
• 定金收據之記載內容對定金返還之影響為何？
• 承租人是否得以房東拒絕修繕為由，主張契約條件不成就而請求返還定金？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力及返還
• 民法第248條 — 定金之交付與契約成立之推定
• 民法第153條 — 契約之成立要件
• 民法第99條 — 附條件法律行為之效力
• 民法第423條 — 出租人之修繕義務

四、法律分析

本案核心問題在於更換門鎖及粉刷是否構成租賃契約成立之條件。依民法第249條規定，定金除當事人另有訂定外，適用以下規則：契約因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行時，定金不得請求返還；因可歸責於受定金當事人之事由者，應加倍返還；因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時，定金應返還之。

本案中，當事人於交付定金前已向仲介提出更換門鎖及粉刷之需求，仲介表示會向房東確認，此時該等事項尚處於協商階段。若定金收據上已載明更換門鎖及粉刷為租約成立之條件，則房東嗣後拒絕，可認為契約條件不成就，定金之目的無法達成，承租人自得請求返還定金。然而，若定金收據上未載明此等條件，則更換門鎖及粉刷僅屬承租人單方之期望，未構成契約之必要之點，房東拒絕修繕未必構成定金返還之事由。

從實務觀點分析，承租人主張依民法第249條第4款「不可歸責於雙方」請求返還定金，須證明契約之不能履行確屬不可歸責於雙方之事由。房東拒絕修繕，在性質上較接近雙方對於契約內容無法達成合意，而非「不能履行」之問題。若認定雙方尚未就租賃契約必要之點達成合意，則契約根本未成立，定金即失其從屬之契約基礎，應依不當得利規定返還。建議當事人檢視定金收據之具體記載內容，並以存證信函向仲介及房東主張退還定金。

五、結論與建議

結論：房東拒絕承租人交付定金前所提出之修繕條件，若該條件已記載於定金收據或其他書面中，承租人有主張退還定金之空間。若定金收據未載明該等條件，則需視具體事實判斷契約是否成立。

1. 檢視定金收據之內容，確認是否有記載更換門鎖及粉刷為租約成立之條件或附帶約定。
2. 蒐集與仲介之通訊紀錄（如LINE對話、簡訊等），證明交付定金前已提出修繕需求且仲介同意轉達。
3. 以存證信函通知仲介及房東，主張因契約條件不成就或雙方未就必要之點達成合意，請求返還定金。
4. 若仲介及房東拒絕退還定金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低廉且具有執行力。
5. 調解不成立時，得向法院提起小額訴訟請求返還定金，訴訟費用依訴訟標的金額計算。
6. 日後租屋交付定金前，應先確認所有修繕條件均已取得房東同意，並明確記載於定金收據上。