房屋所有權人與土地所有權人不同之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人自幼居住於一棟透天厝，土地所有權人為祖母，房屋原本亦登記在祖母名下，但數年前房屋所有權過戶至叔叔名下。叔叔過世後，房屋所有權由嬸嬸繼承。嬸嬸現要求當事人一家搬出。實際上房屋稅及水電瓦斯費均由祖母繳納，嬸嬸並未負擔任何費用。當事人欲了解是否一定要搬出，祖母能否要求嬸嬸支付租金，以及嬸嬸若無力支付租金房屋是否歸還祖母。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權人（嬸嬸）得否要求土地所有權人之家屬搬離？
• 土地所有權人（祖母）得否向房屋所有權人請求相當於租金之不當得利？
• 房屋所有權人使用土地之法律權源為何？是否存在使用借貸關係？
• 房屋所有權人未支付租金，土地所有權人得否取回房屋所有權？
• 當初房屋過戶至叔叔名下之法律原因為何？是否得主張撤銷？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第425條之1 — 土地及房屋同屬一人所有而分離讓與時之法定租賃關係
• 民法第464條 — 使用借貸
• 民法第838條之1 — 法定地上權
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制

四、法律分析

本案涉及房地分離之典型爭議。房屋原與土地同屬祖母所有，嗣後房屋過戶至叔叔名下，造成房屋與土地所有權人不同之狀態。依民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。因此，叔叔（及其繼承人嬸嬸）對祖母之土地推定有法定租賃關係，得合法使用土地。

既然推定有租賃關係，祖母即得向嬸嬸請求給付租金。租金之計算依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。祖母得以存證信函要求嬸嬸按期給付租金，若嬸嬸拒不給付，祖母得向法院訴請給付租金。然而，嬸嬸未支付租金並不當然導致房屋所有權歸還祖母，房屋所有權之移轉須經法定程序，祖母僅得主張租金債權。

關於嬸嬸要求當事人一家搬離一節，須視當事人占有房屋之權源。當事人自幼居住於此，係基於祖母（土地所有人）之同意，若嬸嬸為房屋所有權人，理論上得對無權占有之人請求搬遷。但當事人得以祖母與嬸嬸間之法定租賃關係為基礎，主張祖母為土地所有人且為合法使用土地之人，嬸嬸對祖母之家屬主張搬遷恐有權利濫用之虞。此部分須視具體事實由法院個案判斷。

五、結論與建議

結論：房屋過戶造成房地所有權人不同時，推定有法定租賃關係，土地所有人得向房屋所有人請求租金。房屋所有人未付租金不當然導致房屋所有權返還，須另循法律途徑處理。

1. 向地政事務所調閱土地及建物登記謄本，確認房屋與土地之所有權登記現況。
2. 釐清當初房屋過戶至叔叔名下之原因（贈與或買賣），評估是否有主張撤銷或返還之可能。
3. 以存證信函通知嬸嬸，主張土地所有人之法定租賃關係，要求按期給付相當於租金之費用。
4. 蒐集祖母長年繳納房屋稅、水電瓦斯費之收據，佐證祖母為實際管理維護人。
5. 若嬸嬸拒付租金，可委託律師向法院聲請支付命令或提起給付租金之訴。
6. 評估是否透過家族協商方式，由祖母以合理價格向嬸嬸購回房屋所有權，恢復房地同一所有人之狀態。
7. 諮詢律師是否得以嬸嬸欠繳租金達二期以上為由，依土地法第103條終止法定租賃關係並請求拆屋還地。