公寓頂樓使用權歸屬與約定專用之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某棟五層樓老公寓之五樓住戶，該公寓約於1978年由地主自建後分售。當時地主以書面合約約定頂樓（屋頂平台）使用權分歸兩戶五樓住戶專用，一樓空地使用權亦以同方式約定給一樓住戶。隔壁五樓住戶於法律施行前已在頂樓增建，當事人則將頂樓作為花園使用，長年自行負擔漏水修繕費用。現四樓住戶（購入約二十年）擅自登上頂樓使用當事人之工具進行曬衣等行為，並遞交書面主張所有住戶均有權使用頂樓。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 原始起造人與買受人間約定頂樓專用之效力為何？是否拘束後手買受人？
• 公寓屋頂平台之法律性質為何？是否為全體區分所有權人之共用部分？
• 四樓住戶得否主張使用頂樓？其使用他人工具之行為是否構成侵權？
• 頂樓長年由五樓住戶修繕維護，對使用權認定有何影響？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得約定專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分約定專用之管理維護
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之效力及於繼受人
• 民法第767條 — 排除侵害請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益
• 公寓大廈管理條例第44條 — 本條例施行前已取得建造執照之適用

四、法律分析

公寓之屋頂平台依法為全體區分所有權人之共用部分，惟公寓大廈管理條例第9條允許共用部分得經約定為特定區分所有權人專用（約定專用）。本案公寓建於1978年，於公寓大廈管理條例施行（1995年）之前即已由原始起造人以合約約定頂樓使用權歸五樓住戶專用。依同條例第44條規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得約定專用規定之限制，故該約定專用之效力應予承認。

關於約定專用對後手之拘束力，依公寓大廈管理條例第23條第1項規定，有關區分所有權人間之權利義務關係，載明於規約者，對繼受人亦有拘束力。本案原始合約雖非嚴格意義之規約，但最高法院98年度台上字第633號判決指出，公寓大廈之原始起造人於分售各戶時，以書面約定共用部分之使用方式，該約定具有與規約同等之效力，對嗣後之繼受人（包括四樓後手買受人）亦有拘束力。四樓住戶購入已約二十年，其買受時應知悉或可得知悉該約定之存在。

四樓住戶擅自登上頂樓曬衣曬被，並使用當事人個人之工具，已逾越其作為區分所有權人對共用部分之合理使用範圍，在有約定專用之情形下更屬無權使用。當事人得依民法第767條中段之排除侵害請求權，要求四樓住戶停止使用頂樓。至於四樓住戶使用當事人之個人工具部分，當事人亦得主張返還動產及損害賠償。

五、結論與建議

結論：原始起造人約定頂樓專用之效力及於後手買受人，四樓住戶不得主張使用頂樓。當事人得請求四樓住戶停止使用頂樓並返還個人工具。

1. 尋找並妥善保存原始起造人與買受人間約定頂樓使用權之書面合約，此為主張約定專用之關鍵證據。
2. 以存證信函通知四樓住戶，載明頂樓已約定專用予五樓住戶，要求立即停止使用頂樓並歸還個人工具。
3. 保留四樓住戶擅自使用頂樓之證據，如監視器畫面、照片、鄰居證詞等。
4. 蒐集歷年自行修繕頂樓之收據及紀錄，佐證長期管理維護之事實。
5. 若尚未成立管理委員會，建議召開區分所有權人會議，將頂樓約定專用之事實載入規約，使其效力更為明確。
6. 若四樓住戶仍不配合，得委託律師提起民事訴訟，請求排除侵害及損害賠償。
7. 向建管處查詢隔壁五樓之頂樓增建是否為合法建物，了解整棟公寓之建物登記現況。