土地承租人於租地上建屋租約到期後地上物歸屬之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親擁有一筆土地，前承租人已承租該土地逾二十年，並於土地上建造一間房屋。一個月前該承租人不再續租，租約已屆期終止。當事人欲了解該地上房屋之所有權歸屬，以及前承租人是否有權將該房屋出售予第三人，若得出售是否須經土地所有人即當事人之母親同意或告知。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人於租地上建造之房屋，租約終止後所有權歸屬為何？
• 承租人不續租後，是否有權將地上房屋出售予第三人？
• 房屋買賣是否須經土地所有人同意？
• 土地所有人得否請求前承租人拆除房屋返還土地？
• 房屋買受人是否取得使用土地之合法權源？

三、相關法條

• 民法第66條 — 不動產之定義
• 民法第767條 — 所有物返還及排除侵害請求權
• 民法第449條 — 租賃契約之期限
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 土地法第103條 — 基地租賃收回之限制
• 民法第425條 — 買賣不破租賃

四、法律分析

依我國民法之規定，動產與不動產之所有權係獨立存在。承租人於承租土地上出資建造之房屋，其所有權歸屬於出資建造之承租人，不因租約終止而當然移轉予土地所有人。此為我國物權法上「房地分離原則」之體現。因此，即便租約已終止，該房屋之所有權仍屬前承租人所有。

關於承租人得否出售該房屋，承租人既為房屋所有權人，依法對其所有之房屋享有處分權，得自由出售予第三人，無須經土地所有人之同意或告知。然而，房屋之買受人須注意，其雖取得房屋所有權，但並未因此取得使用土地之合法權源。在租約已終止之情形下，房屋買受人對土地所有人而言屬無權占有，土地所有人得依民法第767條向買受人請求拆屋還地。

就土地所有人之立場而言，租約既已終止且承租人不續租，土地所有人得依民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求前承租人拆除地上房屋並將土地騰空返還。若前承租人已將房屋出售予第三人，則應以該第三人（現房屋所有人）為被告提起拆屋還地之訴。實務上，最高法院認為土地所有人請求拆屋還地，應以現占有人為對象。

惟須注意，若該房屋有辦理建物保存登記（即有建物所有權狀），其買賣及移轉登記程序較為完備，但仍不影響土地所有人之物上請求權。若房屋未辦理保存登記（俗稱違建），則承租人僅得以事實上處分權讓與之方式移轉予買受人，法律效力更為薄弱。

五、結論與建議

結論：租約終止後地上房屋所有權仍歸前承租人，承租人得自由處分但買受人不因此取得土地使用權。土地所有人得對房屋現占有人請求拆屋還地。

1. 先向地政事務所確認該地上房屋是否有辦理建物保存登記，了解房屋之登記狀況。
2. 以存證信函通知前承租人，要求於合理期間內拆除地上物並返還土地，保留催告之證據。
3. 若前承租人擬出售房屋，土地所有人可評估是否以合理價格購買地上物，一併取得房屋所有權以利土地完整利用。
4. 若前承租人或房屋買受人拒絕拆除，委託律師向法院提起拆屋還地之民事訴訟。
5. 於訴訟中一併請求相當於租金之不當得利，計算自租約終止日起至返還土地日止之金額。
6. 保存歷年租約、租金收據等文件，以證明租賃關係已合法終止。
7. 若房屋為未辦保存登記之建物，可向稅捐機關查詢房屋稅籍資料，確認納稅義務人身分。