催繳管理費遭住戶威脅之法律因應分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某小型社區共37戶，其中一外圍店面住戶（稱A戶）長年不繳管理費，歷屆管委會曾與其溝通，但A戶以威脅言詞及派人至委員工作場所徘徊等方式恐嚇管委會，導致歷年來無人敢依法催繳。近來另有兩戶（B、C戶）也開始不繳管理費，管委會欲依程序催繳B、C戶，但遭其以管委會不催繳A戶構成差別待遇為由拒繳。管委會詢問可否先對B、C戶催繳，而A戶之處理方式交由區權會決議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管委會對積欠管理費之住戶是否得個別催繳？是否構成差別待遇？
• 住戶以其他住戶亦未繳費為由拒繳，是否得主張同時履行抗辯？
• A戶以威脅方式阻礙管委會催繳，是否構成刑法上之恐嚇罪或強制罪？
• 管委會得依公寓大廈管理條例採取哪些法律措施催繳管理費？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第21條 — 積欠管理費之催告與訴訟
• 公寓大廈管理條例第22條 — 強制遷離及強制出讓
• 公寓大廈管理條例第47條 — 住戶違規之罰鍰
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪
• 刑法第304條 — 強制罪
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之管理費用分擔

四、法律分析

關於管委會得否個別催繳之問題，各住戶繳納管理費之義務係依公寓大廈管理條例第10條及規約所生之個別獨立債務，各住戶間並非連帶債務關係。因此，管委會對各欠繳住戶之催繳係個別之債權行使行為，不因未同時對所有欠繳住戶催繳即構成差別待遇。B、C戶不得以管委會未催繳A戶為由主張同時履行抗辯，蓋管理費之繳納義務係住戶對管委會之債務，住戶間並無對待給付關係。實務上，法院亦不接受住戶以「其他人也沒繳」作為拒繳管理費之正當理由。

關於A戶之威脅行為，其揚言抬棺材堵住社區大門並派人至委員工作場所徘徊，已涉嫌刑法第305條恐嚇危害安全罪（以加害生命、身體、自由、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者）。若其行為已達以強暴脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利之程度，亦可能構成刑法第304條強制罪。管委會委員得對A戶提出刑事告訴，透過司法途徑制止其恐嚇行為，同時也能展現管委會維護社區秩序之決心。

在催繳程序方面，依公寓大廈管理條例第21條，住戶積欠管理費逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管委會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。建議管委會先召開區權會，決議對全部欠繳住戶（包括A、B、C戶）統一依法催繳，如此即可消弭差別待遇之質疑。對A戶之威脅行為則另行依刑法處理。若A戶積欠金額重大，經強制執行後仍再度積欠，管委會甚得依同條例第22條，經區權會決議訴請法院強制其遷離。

五、結論與建議

結論：各住戶之管理費繳納義務係個別獨立之債務，管委會得個別催繳，不構成差別待遇。A戶之威脅行為涉嫌恐嚇罪，管委會應依法處理。建議由區權會決議統一催繳所有欠繳住戶，以消弭差別待遇之質疑。

1. 召開區分所有權人會議，決議對所有積欠管理費之住戶（含A、B、C戶）統一依法催繳，並授權管委會委託律師處理。
2. 以存證信函分別催告A、B、C戶於一定期間內繳納積欠之管理費及遲延利息，催告書應載明積欠金額、期間及法律後果。
3. 就A戶之威脅恐嚇行為，蒐集證據（錄音、錄影、證人證詞等），向警察機關報案並提出刑法第305條恐嚇罪之告訴。
4. 催告期限屆滿後仍未繳納者，委託律師向法院提起給付管理費之訴訟，取得執行名義後聲請強制執行。
5. 委請社區法律顧問律師協助處理，以專業法律人員之介入降低管委會委員遭受威脅之風險。
6. 於社區公告欄張貼區權會決議內容，讓全體住戶知悉管委會係依法行事且一視同仁，爭取多數住戶之支持。
7. 若A戶經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，得依條例第22條經區權會決議訴請法院強制其遷離。