社區規約變更及管理費表決方式之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區規約僅概括規定住戶應按月繳交管理費並採季繳方式，但未明定具體收費標準。本次區分所有權人會議（區權會）擬表決新的管理費費率，並提供兩個方案供住戶選擇。當事人詢問：表決管理費方案可否採多數決通過、表決通過後將計算公式寫進規約是否需另行召開區權會以特別決議通過、以及是否可下修法定之決議額數。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管理費費率之變更是否屬於規約變更事項？應以普通決議或特別決議通過？
• 區權會提供二方案供選擇時，可否以出席人數之多數決為之？
• 管理費計算公式寫入規約，是否須另行召開區權會以特別決議通過？
• 規約可否下修公寓大廈管理條例所定之法定決議額數？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之管理費用分擔
• 公寓大廈管理條例第18條 — 公共基金之設置與管理費之繳納
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第32條 — 區分所有權人會議之重新召集
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之內容

四、法律分析

關於管理費費率之表決門檻，依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。若管理費費率之變更涉及規約內容之修改，即屬特別決議事項，不得僅以出席人數之簡單多數決通過。即使提供二方案供選擇，仍須各方案分別達到特別決議之門檻始為有效。

關於將管理費計算公式寫入規約，實務上建議在同一次區權會中一併處理。亦即，在開會通知單上明確載明議案內容為「修改規約：增訂管理費計算公式」，並附上新舊規約對照表供住戶事先瞭解。如此即可在同一次會議中以特別決議通過管理費方案及規約修正，無需另行召開區權會。惟開會通知單應於會議十日前送達各區分所有權人，並載明議題及相關資料。

至於下修法定決議額數之問題，公寓大廈管理條例第31條所定之出席及同意門檻為法定最低標準，規約得提高但不得降低。因此，社區不得透過修改規約之方式將決議門檻下修至低於法定標準。不過，依同條例第32條規定，區權會若因出席人數不足而流會，得於十五日後重新召集，此次會議僅需區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權過半數之同意即可決議，此為法律明定之較低門檻。

五、結論與建議

結論：管理費費率若涉及規約變更，須以特別決議通過，不得僅採多數決。建議在同一次區權會中一併處理管理費方案及規約修正。法定決議門檻不得以規約下修，但可利用第32條之重新召集程序降低出席門檻。

1. 在開會通知單上明確載明議案為「管理費費率變更暨規約修正案」，並附新舊規約對照表。
2. 開會通知應於會議十日前送達各區分所有權人，建議以掛號信或張貼公告加簽收方式為之。
3. 準備兩個管理費方案之詳細計算方式，分別列出各戶應繳金額，使住戶得以事先瞭解。
4. 若第一次區權會因出席人數不足而流會，依條例第32條於十五日後重新召集，適用較低之出席門檻。
5. 規約修正通過後，應將新版規約影本寄送各住戶，並向主管機關報備。
6. 建議委請社區法律顧問審核規約修正內容及會議程序，確保合法有效，避免日後遭住戶訴請撤銷決議。