房仲承租房屋未按時安裝家具之違約責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）於某年2月初透過房仲洽談承租一間空屋，約定2月25日交屋，房仲承諾於交屋前安裝完成流理台及洗衣機。然而至2月25日交屋當天，洗衣機才開始安裝，流理台更遲至3月3日始能安裝。房仲於2月18日以通訊軟體告知當事人流理台將延至3月3日安裝。因當事人前一間房屋須於2月25日當天搬離，迫於無奈只能同意先入住並回覆「一樣25號入住，晚點裝」。當事人欲了解事後是否可對房仲主張違約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房仲承諾交屋前安裝設備，該承諾之法律性質為何？屬租賃契約之一部或獨立之附隨約定？
• 房仲未於約定期限完成設備安裝，是否構成給付遲延或不完全給付？
• 房客迫於無奈同意先入住並表示「晚點裝」，是否構成對遲延之免除或權利拋棄？
• 房客得請求之損害賠償範圍為何？得否主張解除契約？

三、相關法條

• 民法第229條 — 給付遲延之要件
• 民法第227條 — 不完全給付之債務不履行
• 民法第231條 — 遲延之損害賠償
• 民法第423條 — 出租人之交付及保持義務
• 民法第424條 — 租賃物瑕疵之減少租金
• 民法第254條 — 給付遲延之解除契約

四、法律分析

房仲（或房東透過房仲）承諾於交屋前安裝流理台及洗衣機，此約定若已記載於租賃契約中，則屬契約義務之一部；若僅為口頭或通訊軟體上之承諾，亦可構成契約之附隨約定，對出租人仍有拘束力。未於約定之2月25日前完成安裝，依民法第229條第1項規定，債務人於給付有確定期限者，自期限屆滿時起負遲延責任。因此，出租方（或房仲代表之出租方）自2月25日起即負給付遲延責任，得依民法第231條請求因遲延所生之損害賠償。

然而，本案存在一項對房客主張較為不利之情事：房客於知悉流理台將延遲安裝後，仍回覆「一樣25號入住，晚點裝」，並已實際入住。此回覆可能被解讀為房客對遲延安裝之「同意」或「容忍」。惟應注意，房客係因前一住處須於2月25日當天搬離，處於別無選擇之狀態下被迫同意，並非出於自由意志之真正同意。法院在判斷時，可能會考量房客當時之處境是否構成類似民法第74條所稱之急迫情事。此外，房客僅同意「晚點裝」，並非免除出租方之安裝義務，出租方仍須於合理期間內完成安裝。

關於解除契約之可能性，依民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行，得解除契約。然而，流理台及洗衣機之安裝雖有遲延，但並非租賃契約之主要給付（主要給付為提供房屋供居住使用），且出租方已表示將於3月3日完成安裝。若出租方確實於3月3日完成安裝，則遲延期間僅約一週，法院可能認為此遲延尚未達契約目的不能達成之程度，房客主張解除契約恐有困難。但房客仍得就遲延期間無法使用流理台所受之不便利，請求減少該期間之租金或請求損害賠償（如外食費用之增加等）。

五、結論與建議

結論：房仲（或出租方）未於約定期限完成設備安裝構成給付遲延，房客雖因情勢所迫同意先入住，但不代表免除出租方之安裝義務及遲延責任。房客得就遲延期間所受損害請求賠償或減少租金，但主張解除契約之空間有限。

1. 保留房仲承諾於交屋前安裝設備之所有證據，包括通訊軟體對話紀錄、租賃契約相關條款、房仲之承諾內容截圖等。
2. 確認設備安裝之承諾究竟是出租人（房東）之義務或房仲自行之承諾，以釐清應向何方主張權利。
3. 計算因遲延安裝所受之實際損害，如無法使用流理台期間之額外外食費用、因搬遷日期衝突所生之額外開支等，並保留相關收據。
4. 以書面（存證信函或通訊軟體）通知出租方及房仲，表明遲延安裝已構成違約，保留請求損害賠償及減少租金之權利。
5. 若設備已完成安裝，得就遲延期間（2月25日至實際安裝完成日）按比例請求減少租金，計算方式為：月租金乘以未完成設備佔房屋效用之比例再乘以遲延天數。
6. 若房仲或出租方拒絕協商，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向消費者保護官申訴（若透過不動產經紀業者交易）。
7. 日後租屋時，建議將設備安裝之具體品項、完成期限及違約責任明確載入書面租賃契約，避免口頭承諾之舉證困難。