國有土地上既有建物之承租與切結書效力法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲向國有財產署承租一筆國有土地，惟該土地上已有建商興建之水泥建築物，該建物與兩側公寓相連並兼作擋土牆使用。當事人在未充分注意之情況下，於國有財產署提供之切結書上簽名。嗣後發現該切結書之內容可能涉及對地上既有建物之處理義務，當事人擔憂簽署切結書後將承擔不利之法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 國有財產署出租國有土地時所附切結書之法律性質為何？簽署後是否當然生效？
• 切結書內容若涉及拆除地上物之義務，承租人是否有義務拆除非自己所有之建物？
• 地上建物兼具擋土牆功能而涉及公共安全，可否逕行拆除？
• 當事人是否得以意思表示錯誤為由撤銷切結書之簽署？

三、相關法條

• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 土地法第25條 — 公有土地之處分或出租須經民意機關同意
• 民法第767條 — 所有物返還請求權（地上物拆除）
• 民法第66條 — 不動產之定義

四、法律分析

切結書之法律性質為當事人之單方意思表示或承諾文件，一旦簽署即具法律效力，除有法定撤銷事由外，簽署人應受其拘束。國有財產署於出租國有土地時，常要求承租人簽署切結書，載明承租人知悉土地現況、同意負擔特定義務（如租期屆滿時回復原狀、排除地上物等）。本案當事人雖稱「未注意」即簽署，但依民法第88條規定，意思表示之錯誤須達「其錯誤非由表意人自己之過失者」始得撤銷，若當事人係因未詳閱即簽署，法院可能認定其有過失而不允許撤銷。

然而，切結書之具體效力仍須視其內容而定。若切結書要求承租人負責拆除地上既有建物，惟該建物非承租人所有（係建商所興建），則涉及能否要求承租人拆除他人建物之問題。依民法第767條規定，所有物返還請求權係由所有權人行使，國有財產署作為土地所有權人，應向建物之所有權人（建商）請求拆屋還地，而非轉嫁此義務予承租人。況且該建物兼具擋土牆功能，若逕行拆除可能危及鄰近公寓之結構安全，涉及公共安全問題，主管機關亦不應率然要求拆除。

實務上，最高法院100年度台上字第476號判決指出，切結書之內容若違反法律強制或禁止規定，或有顯失公平之情形，得主張該部分無效。建議當事人先詳細檢視切結書之全部內容，釐清其具體義務範圍，再評估是否有爭執之空間。若切結書之義務確實過重或不合理，可嘗試與國有財產署協商修改租賃條件。

五、結論與建議

結論：切結書一旦簽署原則上具法律效力，但其具體義務範圍仍須視內容而定。若義務內容涉及拆除非承租人所有之建物或有顯失公平之情形，承租人仍有爭執之空間。

1. 詳細檢視已簽署之切結書全部內容，逐條確認承租人之具體義務範圍及違約責任。
2. 向國有財產署承辦人員確認切結書中關於地上建物處理之具體要求及期限。
3. 調查地上建物之所有權歸屬，確認建商是否仍為建物所有權人，以釐清拆除義務之歸屬。
4. 若建物兼具擋土牆功能，委請結構技師評估拆除對鄰近建物安全之影響，作為主張不宜拆除之依據。
5. 若認為切結書內容有顯失公平之處，以書面向國有財產署提出異議並請求調整租賃條件。
6. 諮詢專業律師評估是否有民法第88條意思表示錯誤撤銷之適用空間。
7. 保留所有與國有財產署往來之文件及簽署過程之相關紀錄，以備日後爭議之用。