共有土地上未保存登記祖厝之拆屋還地爭議法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人繼承父親之一筆共有持分土地，僅持有其中少部分持分。該土地上有一間祖厝，已存在約80年之久，惟該建物並未辦理保存登記，各共有人間亦無分管協議。多年以來其他共有地主均未對祖厝之存在提出異議，然近期有共有人擬提起排除侵害拆屋還地之訴訟，當事人擔憂祖厝將遭拆除。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未保存登記之祖厝坐落於共有土地上，是否構成無權占有？
• 占有逾80年之事實，得否主張時效取得地上權？
• 長期未異議之其他共有人是否構成默示分管契約？
• 共有人之一提起拆屋還地之訴，是否須經其他共有人全體同意？
• 祖厝未辦保存登記，對當事人之權利主張有何影響？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（排除侵害）
• 民法第769條 — 占有他人未登記之不動產滿20年之時效取得
• 民法第770條 — 善意占有他人未登記不動產滿10年之時效取得
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用規定
• 民法第820條 — 共有物之管理及分管契約
• 民法第821條 — 各共有人對第三人之物上請求權
• 土地登記規則第118條 — 時效取得地上權之登記

四、法律分析

本案涉及共有土地上未保存登記建物之法律地位。祖厝雖存在已逾80年，但未辦理保存登記，且共有人間無書面分管協議，使得祖厝在法律上之占有正當權源成為爭議核心。依民法第767條規定，共有人得對無權占有其土地之人行使物上請求權，請求拆屋還地。然當事人本身即為共有人之一，其祖先建造祖厝時是否基於共有人之地位而有權使用土地，將影響占有是否具有正當權源。

就時效取得地上權而言，依民法第772條準用第769條規定，以行使地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人之土地者，得請求登記為地上權人。最高法院69年台上字第994號判決指出，主張時效取得地上權者，須證明其占有係基於行使地上權之意思，而非基於其他法律關係。本案祖厝存在已逾80年，遠超20年之時效取得期間，惟關鍵在於占有人是否係以行使地上權之意思為占有，抑或係基於共有人使用共有物之意思。若為後者，則不符合時效取得之要件。

另一可能之抗辯為默示分管契約。最高法院83年度台上字第1377號判決認為，共有人間就共有物之使用收益，雖未訂立書面分管契約，但若共有人長期默認各自使用特定部分，得認為已有默示分管契約之存在。本案其他共有人80年來均未對祖厝之存在提出異議，有相當理由主張默示分管契約之成立。惟須注意，依司法院大法官會議釋字第349號解釋，分管契約對受讓人是否有拘束力，須視受讓人是否知悉或可得而知該分管契約之存在。

五、結論與建議

結論：當事人得主張默示分管契約之存在或時效取得地上權，作為占有正當權源之抗辯。惟兩項主張各有其舉證難度，建議蒐集長期使用之證據並諮詢律師評估最有利之訴訟策略。

1. 蒐集祖厝長期存在之證據，包括舊照片、稅籍資料、水電繳費紀錄、戶籍謄本等，以證明持續占有之事實。
2. 向地政機關申請土地登記謄本及地籍圖，確認共有人持分比例及土地範圍。
3. 委請地政士向地政機關申請時效取得地上權之登記，若具備要件可搶先取得法律保障。
4. 調查其他共有人之取得時點及方式，若係近期繼受取得，得主張其應受默示分管契約之拘束。
5. 尋求與其他共有人協商，考慮以協議分割或價購方式解決土地使用爭議。
6. 若遭起訴，應即委任律師答辯，提出默示分管契約或時效取得地上權之抗辯。
7. 考慮主動聲請共有物分割之訴，以根本解決共有關係所衍生之紛爭。