法拍取得土地上有第三人建物之拆屋還地請求權分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過法院拍賣程序取得一筆土地之所有權，惟該土地上已有第三人所興建之建築物占用。當事人取得土地所有權後，欲請求該第三人拆除地上建物並返還土地，詢問應採取何種法律程序始能達成拆屋還地之目的。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 地上建物所有人是否有合法占有土地之權源？是否成立法定地上權？
• 土地經法拍後，原土地與建物是否同屬一人所有？民法第876條法定地上權之成立要件為何？
• 建物所有人若無合法占有權源，土地所有權人得主張何種請求權？
• 取得拆屋還地勝訴判決後，強制執行拆除建物之程序與費用負擔為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還請求權、妨害排除請求權）
• 民法第876條 — 法定地上權（土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地或建築物為抵押者）
• 民法第179條 — 不當得利（無法律上之原因而受利益致他人受損害）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 強制執行法第124條 — 不動產之點交與強制執行
• 強制執行法第128條 — 命債務人為一定行為之強制執行
• 強制執行法第98條 — 拍賣不動產之權利移轉

四、法律分析

土地所有權人得依民法第767條第1項前段及中段規定，對無權占有土地之建物所有人行使所有物返還請求權及妨害排除請求權，訴請拆除建物並返還土地。然而，在提起拆屋還地訴訟前，須先確認建物所有人是否有合法占有土地之權源。

首先應確認是否成立法定地上權。依民法第876條規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定抵押權者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。亦即，若法拍前土地與建物原屬同一人所有，僅土地設定抵押被拍賣，則建物所有人（即原土地所有人）依法取得法定地上權，得繼續合法使用該土地，此時土地買受人不得請求拆屋還地。反之，若建物為「第三人」所有，即建物與土地原本即非同一人所有，則不成立法定地上權。

其次，應確認建物所有人是否有其他合法占有權源，例如：與原土地所有人間有租賃契約或使用借貸契約。若存在租賃關係，依民法第425條「買賣不破租賃」原則，租期未屆滿者，新土地所有人仍須繼受該租賃關係。若為使用借貸，則不適用買賣不破租賃，土地買受人得請求返還。

確認建物所有人無合法占有權源後，土地所有權人得向管轄法院提起拆屋還地民事訴訟，訴之聲明為：（一）被告應將坐落於某地號土地上之建物拆除，並將土地返還原告；（二）被告應給付相當於租金之不當得利。取得勝訴確定判決後，得持判決書及確定證明書向法院聲請強制執行，由執行法院命債務人限期自行拆除，逾期不拆除者，得以債務人之費用命第三人代為拆除。

五、結論與建議

結論：法拍取得土地後，若地上第三人建物無合法占有權源（非法定地上權、無租賃關係），土地所有權人得依民法第767條訴請拆屋還地，並得請求相當於租金之不當得利。

1. 調閱法拍公告及相關資料，確認拍賣條件中是否記載地上建物之權利狀態及有無法定地上權之情形。
2. 調閱土地及建物登記謄本，確認建物所有權人為何人，以及土地與建物是否曾同屬一人所有。
3. 調查建物所有人是否與原土地所有人間有租賃契約或其他合法使用權源。
4. 以存證信函通知建物所有人限期拆除建物並返還土地，保留催告紀錄。
5. 催告期限屆滿仍未拆除者，向管轄法院提起拆屋還地訴訟，並一併請求相當於租金之不當得利。
6. 取得勝訴確定判決後，持判決書及確定證明書向法院聲請強制執行。
7. 委任律師協助評估法定地上權之成立與否，並辦理訴訟及強制執行程序。