公寓大廈頂樓漏水修繕費用分擔與管理委員會責任法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於公寓大廈頂樓，該樓層發生漏水問題。當事人援引公寓大廈管理條例第10條規定，認為頂樓屬於共用部分，其修繕費用應由公共基金支付或由全體區分所有權人按應有部分比例共同分擔。然而管理委員會對於修繕費用之分擔方式存有爭議，當事人希望釐清頂樓漏水修繕費用之法律歸屬及求償途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈頂樓屋頂是否屬於共用部分？頂樓住戶有無專用使用權之影響？
• 頂樓漏水修繕費用應由公共基金支付或由全體區分所有權人分擔，其法律依據為何？
• 若頂樓經約定為專用部分，修繕費用之分擔是否有所不同？
• 管理委員會拒絕以公共基金支付修繕費用時，頂樓住戶有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理及費用負擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕須經區分所有權人會議決議
• 公寓大廈管理條例第7條 — 公寓大廈共用部分之範圍
• 公寓大廈管理條例第18條 — 公共基金之設置與用途
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共有部分

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈之頂樓平台（屋頂）屬於共用部分，不得為約定專用。同條例第10條第2項明定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」因此，頂樓屋頂漏水之修繕費用，原則上應由全體區分所有權人共同負擔。

實務上（臺灣高等法院101年度上字第1060號判決），法院認為頂樓平台為公寓大廈之共用部分，其防水層之老化或損壞所致漏水，係屬共用部分之正常維護範圍，修繕費用自應由全體住戶依應有部分比例分攤。惟若漏水原因係頂樓住戶之不當使用所造成（如擅自加蓋或破壞防水層），則修繕費用應由造成損害之頂樓住戶自行負擔。因此，釐清漏水原因係防水層自然老化或人為破壞，將影響費用歸屬之判斷。

若管理委員會拒絕修繕或拒絕以公共基金支付，當事人得依以下途徑救濟：第一，召開區分所有權人會議提案要求修繕並決議費用來源；第二，依公寓大廈管理條例第36條規定，管委會負有共用部分之修繕義務，若怠於執行，住戶得向主管機關（縣市政府建管單位）檢舉；第三，向法院提起民事訴訟，請求管委會履行修繕義務。此外，若漏水已造成頂樓住戶室內財物損害，住戶亦得依民法第184條侵權行為規定，向應負責之人請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：公寓大廈頂樓屋頂屬共用部分，漏水修繕費用原則上由全體區分所有權人按應有部分比例分擔或由公共基金支付。管委會依法負有修繕義務，拒絕處理時住戶得透過區權會決議、行政檢舉或司法訴訟等途徑救濟。

1. 委請專業防水工程公司或建築師鑑定漏水原因，確認係自然老化或人為破壞所致。
2. 以書面向管理委員會正式提出修繕申請，保留送達紀錄作為日後證據。
3. 提議召開區分所有權人會議，將頂樓漏水修繕議案列入議程討論並決議。
4. 檢視社區規約及公共基金餘額，確認是否有足夠經費支應修繕費用。
5. 若管委會持續拒絕處理，向縣市政府建管單位或公寓大廈主管機關提出檢舉。
6. 記錄漏水情形（照片、影片、維修報價單），評估是否因漏水造成室內損害而得另行求償。
7. 必要時諮詢律師評估提起民事訴訟之可行性，請求管委會履行修繕義務並賠償損害。