賣方與仲介屋況說明書不實之損害賠償責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買不動產後發現，屋況說明書（不動產說明書）記載該土地並無遭他人占用之情形，然實際上部分土地（基地）確有被他人占用之事實。當事人認為賣方與仲介於屋況說明書上之記載與事實不符，涉有隱瞞瑕疵之嫌。當事人擬依不動產經紀業管理條例第26條，對賣方及仲介主張連帶損害賠償責任，並詢問應如何列被告始為適當。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於屋況說明書隱瞞土地遭他人占用之事實，是否構成物之瑕疵擔保責任？
• 仲介人員未盡調查義務致屋況說明書記載不實，仲介公司是否應負連帶賠償責任？
• 買方提起訴訟時，應將哪些當事人列為被告？
• 買方得主張之損害賠償範圍為何？

三、相關法條

• 不動產經紀業管理條例第26條 — 經紀業與經紀人員之連帶賠償責任
• 不動產經紀業管理條例第24條 — 不動產說明書應記載事項及簽章義務
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金之權利
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第188條 — 僱用人之連帶賠償責任

四、法律分析

就賣方責任而言，不動產買賣中賣方負有物之瑕疵擔保責任（民法第354條）。土地部分遭他人占用屬於權利瑕疵，賣方於屋況說明書勾選「無」遭他人占用，與事實不符，買方得依民法第359條主張減少價金，或依民法第360條主張賣方故意不告知瑕疵而請求損害賠償。若瑕疵重大致不能達契約目的，買方亦得解除契約。

就仲介責任而言，依不動產經紀業管理條例第24條，經紀人員應製作不動產說明書並據實記載，於簽章前應核對相關資料。仲介人員收取仲介報酬，即負有調查及據實揭露之義務。若仲介未善盡調查義務致說明書記載不實，依同條例第26條規定，經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。此外，仲介公司依民法第188條僱用人責任，亦應就其受僱人執行職務所生之損害負連帶賠償責任。

關於被告之選定，實務上建議將賣方、仲介公司（經紀業）、仲介公司負責人及實際經辦之經紀人員一併列為共同被告。如此不僅可擴大求償對象，亦可避免各被告間互相推卸責任。賣方與仲介公司間構成不真正連帶債務，買方僅需受償一次即可，但得擇一或全部請求。

五、結論與建議

結論：賣方及仲介於屋況說明書隱瞞土地遭他人占用之事實，買方得對賣方主張物之瑕疵擔保責任，並得依不動產經紀業管理條例第26條對仲介公司及經紀人員主張連帶損害賠償。

1. 蒐集土地遭他人占用之具體證據，包括現場照片、地籍圖、測量資料等。
2. 保存屋況說明書（不動產說明書）正本，核對其中關於土地占用之勾選內容。
3. 委請地政士或測量師確認遭占用之面積及範圍，以利計算損害金額。
4. 發存證信函予賣方及仲介公司，表明發現瑕疵並主張權利，以保全時效。
5. 提起民事訴訟時，將賣方、仲介公司、仲介公司負責人及經辦仲介人員一併列為共同被告。
6. 損害賠償範圍得包括土地價值減損、排除占用所需費用、訴訟費用等。
7. 注意民法第365條瑕疵擔保請求權之時效為發現瑕疵後六個月內，應儘速行使權利。