問題130：占用私人土地之不當得利請求

一、問題／事實整理

當事人與他人共同持有某筆私有土地，當事人之持分為二分之一。然而，當事人於該土地上興建之建築物占用面積超過其持分比例所對應之土地面積。另一共有人因此主張當事人超額使用共有土地，要求返還不當得利。就不當得利之計算方式，雙方存有爭議：當事人認為應僅就超過其持分比例之建物面積部分計算不當得利；另一共有人則主張該建物係出租使用，應以租金收入之半數作為不當得利之計算基礎，而非以公告地價申報額為計算依據。當事人詢問不當得利之正確計算方式，以及以租金收入為基礎之計算是否合理。（LawChain 原文）

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人超過持分比例使用共有土地時，不當得利應以建物全部面積或僅超過持分之面積計算？
• 不當得利之計算基礎應採「申報地價年息」方式或以「實際租金收入」為準？
• 另一共有人主張以租金收入之半數作為不當得利，此種計算方式是否有法律依據？
• 共有人間就共有物之使用管理未有分管協議時，超額使用之法律效果為何？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之返還請求，無法律上原因而受利益致他人受損害者應返還。
• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。
• 民法第820條 — 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
• 民法第821條 — 各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之。
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限。
• 民法第799條 — 區分所有建築物共有部分之使用收益權。

四、法律分析

（1）不當得利計算面積之認定
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。當事人持有土地二分之一之持分，原則上有權使用全部土地面積之半數。實務上，最高法院61年台上字第1695號判例指出，共有人逾越其應有部分而為使用收益者，他共有人得依不當得利之規定請求返還。就計算範圍而言，不當得利應僅就超過當事人持分比例之部分計算，亦即僅就建物占用面積超過土地總面積百分之五十之部分，認定為無法律上原因而受之利益。若建物總面積為100坪、土地總面積亦為100坪，而當事人持有二分之一持分（即50坪土地使用權），則僅就超過50坪之建物占用部分計算不當得利。此為多數實務見解所採之立場。

（2）計算基礎：申報地價年息與實際租金之比較
關於不當得利之金額計算，實務上最常見之方式為以「申報地價年息」為基礎。最高法院97年度台上字第294號判決指出，占用他人土地之不當得利，得以相當於租金之金額計算，而租金之計算則參酌土地法第97條及第105條之規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算標準。另一共有人主張以實際租金收入之半數為不當得利之計算基礎，此種主張在法律上並非全無依據，蓋因當事人將建物出租而實際獲取租金收入，其「所受利益」可能包含出租所得之利潤。然而，實務上多數見解仍認為，土地占用之不當得利應以「相當於租金」之客觀標準計算，而非以占用人之實際獲利為準。理由在於不當得利之返還範圍以「所受利益」為限，而土地使用之利益即相當於租金，至於占用人以該土地經營所得之利潤，係其個人勞務與資本投入之成果，不應全數歸入不當得利之範圍。

五、結論與建議

結論：不當得利之計算應僅就超過當事人持分比例之建物占用面積為範圍，而非以建物全部面積計算。計算基礎原則上應採「申報地價年息」方式，另一共有人以實際租金收入半數為計算基礎之主張，在多數實務見解下較難獲得支持。

1. 確認建物實際占用面積：委託地政士或測量技師測量建物實際占用之土地面積，與當事人持分比例所對應之面積進行比較，確定超額占用之範圍。
2. 查詢土地申報地價：向地政機關查詢該筆土地之最新申報地價，作為計算相當於租金之不當得利之基礎。
3. 研議分管協議之可能性：與另一共有人協商簽訂共有物分管契約，明確約定各共有人使用土地之範圍，以化解紛爭。
4. 蒐集相關判決作為抗辯依據：整理最高法院關於共有土地不當得利計算方式之判決，作為訴訟中主張以申報地價年息計算之論據。
5. 評估共有物分割之可行性：若協商不成，可考慮依民法第823條訴請裁判分割共有物，從根本上解決共有使用之爭議。
6. 留意不當得利請求之時效：不當得利返還請求權適用民法第125條之15年消滅時效，應留意對方主張之期間範圍是否合理。
7. 委任不動產專業律師：本案涉及共有物使用收益及不當得利計算等專業問題，建議委任律師協助訴訟攻防策略之擬定。