押金退回詢問——提前退租時押金返還與違約責任之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與室友合租房屋，每月租金新台幣5,000元，已繳納押金13,000元。當事人因故須於租約屆滿前兩個月提前搬離，遂向室友提議以押金抵扣最後兩個月租金（共10,000元），並同意放棄剩餘3,000元押金。然而室友不僅拒絕此方案，更要求當事人補繳兩個月租金10,000元，且拒絕退還全部押金13,000元。當事人想了解其是否仍須支付租金並喪失全部押金，以及此情形是否構成違約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人提前終止租約，是否構成違約？其法律效果為何？
• 押金（擔保金）之性質為何？租約終止後出租人得否全數沒收押金？
• 承租人得否主張以押金抵扣積欠之租金？
• 室友與當事人之間之法律關係為何？室友是否具有出租人地位？
• 租賃住宅市場發展及管理條例對押金上限及返還之規範為何？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 民法第453條 — 定期租賃之提前終止
• 民法第179條 — 不當得利
• 民法第226條 — 債務不履行之損害賠償
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 租賃住宅市場發展及管理條例第7條 — 押金不得超過二個月租金

四、法律分析

首先，就提前退租之法律效果而言，定期租賃契約原則上應至租期屆滿始為終止，承租人若未經出租人同意而提前搬離，依民法第453條規定，承租人仍負有給付租金之義務至租期屆滿為止，除非契約另有提前終止之約定。因此，當事人提前兩個月搬離，若未經合租契約之他方當事人同意，原則上仍須負擔該兩個月之租金。

其次，就押金返還而言，押金之法律性質為擔保金，係用以擔保承租人於租賃期間所生之租金債務、損害賠償及回復原狀等義務。依最高法院實務見解，押金於租賃關係消滅後，出租人僅得就承租人積欠之租金、違約金、修繕費用等債權予以扣抵，扣抵後如有餘額，應返還承租人。出租人不得於無正當理由之情況下全數沒收押金。依租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定，押金不得超過二個月租金總額，租賃契約消滅時，出租人應於承租人返還租賃住宅並結清相關費用後，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。

再者，本案之特殊性在於當事人係與室友合租，須釐清室友之法律地位。若室友為房屋之承租人而當事人為次承租人，則室友與當事人間成立轉租關係，室友對當事人有返還押金之義務。若雙方均為共同承租人，則押金係繳納予房東，室友未必有權處分該押金。當事人應先確認合租契約之實際架構，再行主張權利。

就當事人所提以押金抵扣租金之方案而言，實務上承租人不得於租賃關係存續中單方主張以押金充作租金，蓋押金之功能在於擔保租約終止後之債務清算。惟於租約終止後之結算程序中，出租人本應以押金扣抵積欠租金後返還餘額，故當事人之提議在結果上與法律之處理方式相近。

五、結論與建議

結論：提前退租原則上構成違約，當事人仍須負擔剩餘租期之租金。但室友不得全數沒收押金，應於扣除積欠租金及合理費用後返還餘額。以本案計算，押金13,000元扣除兩個月租金10,000元後，室友應返還3,000元。

1. 先確認租賃契約之當事人結構：當事人與室友之間究竟是轉租關係或共同承租關係，此將影響押金返還之請求對象。
2. 詳閱租賃契約中關於提前終止及違約金之條款，確認是否有約定提前終止之違約金額或計算方式。
3. 若契約未約定違約金，室友僅得就實際損害（如剩餘租期之租金差額、重新招租之合理費用）請求賠償，不得任意沒收全部押金。
4. 以書面（存證信函或簡訊等可留存之方式）向室友表明：同意負擔剩餘兩個月租金10,000元，但要求自押金13,000元中扣抵後返還餘額3,000元。
5. 若室友仍拒絕返還，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院提起小額訴訟（標的金額在10萬元以下適用簡易程序）請求返還押金。
6. 保留所有租金繳納紀錄、押金收據、租賃契約書、雙方對話紀錄等證據，以備日後舉證之用。
7. 日後簽訂租約時，建議明確約定提前終止之條件、通知期間及違約金計算方式，以避免類似爭議。