海砂屋石塊掉落致人損害之房東與房客責任歸屬分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房客，承租某棟老舊房屋已數年，住在五樓。該房屋為海砂屋，因建築結構老化，經常有石塊從外牆或陽台掉落。當事人擔心若掉落之石塊砸傷路人，究竟應由房東（建物所有權人）或房客（承租人）負擔損害賠償責任，希望釐清雙方之法律責任歸屬。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 海砂屋石塊掉落致人損害，依民法第191條工作物所有人責任，房東是否為主要賠償義務人？
• 房客是否屬於民法第191條所稱之「占有人」，而須與房東連帶負責？
• 房客已知悉石塊有掉落風險而未通知房東或未採取防護措施，是否須分擔責任？
• 房東明知房屋為海砂屋仍出租，是否涉及出租人瑕疵擔保責任或過失責任？
• 房客得否以房屋結構安全問題為由終止租約或請求減少租金？

三、相關法條

• 民法第191條 — 土地上工作物所有人之損害賠償責任
• 民法第184條 — 一般侵權行為損害賠償
• 民法第423條 — 出租人提供合於使用之租賃物義務
• 民法第424條 — 租賃物有危害安全之瑕疵得終止租約
• 民法第437條 — 承租人通知修繕之義務
• 土地法第97條 — 城市房屋租金限制

四、法律分析

依民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」此為推定過失責任，由工作物所有人（即房東）負舉證責任，證明其對建築物之保管無欠缺。海砂屋因氯離子含量過高導致鋼筋腐蝕、混凝土剝落，此屬建築物本身之結構性瑕疵，房東作為所有人有維護修繕之義務，若未善盡維護致石塊掉落傷人，自應負損害賠償責任。

至於房客之責任，民法第191條第1項後段規定：「如損害之發生，另有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。」房客原則上非工作物所有人，不負民法第191條之直接責任。惟若房客對石塊掉落之危險已有認知，卻未依民法第437條通知房東修繕，或未採取任何防護措施（如設置警示標誌），可能構成民法第184條一般侵權行為之過失，須依過失比例分擔賠償責任。

另就房客自身權益而言，依民法第424條規定，租賃物有危害承租人或其同居人安全之瑕疵者，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，仍得終止契約。海砂屋經常掉落石塊，對房客自身安全亦構成威脅，房客得據此隨時終止租約而無須負擔違約責任。最高法院87年度台上字第2051號判決亦指出，工作物所有人之賠償責任不因將工作物出租他人使用而免除。

五、結論與建議

結論：海砂屋石塊掉落致人損害，主要賠償責任應由房東（建物所有權人）依民法第191條負擔。房客除非有故意或過失（如已知危險未通知），否則不負主要責任。房客亦得以房屋有危害安全之瑕疵為由終止租約。

1. 立即以存證信函通知房東房屋有石塊掉落之安全疑慮，要求儘速修繕或加固外牆結構，保留通知之證據。
2. 拍照錄影記錄石塊掉落之位置、頻率及現場狀況，作為日後舉證之用。
3. 在石塊經常掉落之區域下方設置警示標誌或圍欄，善盡注意義務以降低自身過失風險。
4. 確認房屋是否已列入海砂屋列管名冊，向地方政府建管單位查詢該建物之結構安全鑑定結果。
5. 評估是否依民法第424條終止租約，另覓安全住所，以保障自身及家人之生命安全。
6. 若石塊已掉落傷人或造成財物損失，協助受害者確認向房東求償之程序，避免自身被牽連。
7. 諮詢專業律師，瞭解在具體個案中房客之注意義務範圍及可能之免責事由。