不動產借名登記無償移轉之撤銷權與返還請求權分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親（甲）過去獨力賺錢養家，出資購買房屋但因故登記在二叔（乙）名下。約十五年前，乙未經甲同意，將該房屋無償過戶給三叔（丙），乙事後亦表示後悔，聲稱遭丙矇騙。目前祖父母均在世且知悉上述經過，當事人希望了解甲是否能透過法律程序，以祖父母及乙之證詞為證據，將房屋討回。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 甲與乙間是否成立借名登記契約？出資購屋但登記於他人名下之法律關係性質為何？
• 借名登記契約之返還請求權是否已罹於時效？十五年前之移轉行為是否仍有救濟可能？
• 甲得否對丙主張不當得利，請求返還不動產或其價額？
• 祖父母及乙之證詞是否足以證明借名登記關係之存在？
• 乙擅自無償移轉予丙之行為是否構成詐害債權，甲得否依民法第244條行使撤銷權？

三、相關法條

• 民法第529條 — 委任契約（借名登記類推適用）
• 民法第541條 — 受任人取得權利應移轉於委任人
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷
• 民法第125條 — 一般請求權消滅時效十五年
• 土地登記規則第7條 — 土地登記之效力
• 民法第767條 — 所有物返還請求權

四、法律分析

借名登記契約係指當事人約定一方（借名人）將其財產以他方（出名人）名義登記，而仍由借名人管理、使用及處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決確認借名登記為無名契約，應類推適用民法委任之規定。借名人得隨時終止借名登記契約，並請求出名人將不動產移轉登記返還。本案甲出資購屋登記於乙名下，若能證明雙方有借名登記之合意，甲即為真正權利人。

然而，本案最大之困難在於時效問題。乙於約十五年前將房屋無償移轉予丙，若甲於當時即知悉此事，則自知悉時起算之各項請求權可能已屆時效。就借名登記契約之返還請求權而言，依民法第125條規定，一般請求權消滅時效為十五年，自借名登記契約終止時起算。若甲至今未正式終止借名登記契約，該請求權之時效尚未開始起算。至於民法第244條撤銷權，其除斥期間為自知悉撤銷原因時起一年內、或自行為時起十年內行使，若乙之移轉行為已逾十年，該撤銷權已消滅。

就證據方面，借名登記之舉證責任由主張借名登記存在之一方負擔。祖父母及乙之證詞固可作為證據方法之一，但法院審酌時仍會考量其證詞之可信度，尤其家族成員間之證言可能受到利害關係之影響。建議同時蒐集其他佐證，如購屋款之匯款紀錄、房屋稅及地價稅之繳納紀錄、房屋實際管理使用之證據等。最高法院106年度台上字第1678號判決亦指出，借名登記之舉證應就購屋資金來源、稅費負擔、房屋管理使用等情形綜合認定。

五、結論與建議

結論：若能證明借名登記關係存在，甲原則上有權請求返還不動產，但因移轉行為已逾十五年，時效問題為本案最大障礙。應儘速諮詢律師評估各請求權之時效狀態及可行之法律策略。

1. 立即諮詢專業律師，全面評估借名登記返還請求權、不當得利請求權、撤銷權等各項請求權之時效狀態。
2. 蒐集並整理購屋出資之證據，包括匯款單據、銀行帳戶紀錄、薪資證明等，以證明甲為實際出資人。
3. 儘速取得祖父母及乙之書面證述或錄影存證，避免因時間經過導致證據滅失。
4. 調閱該不動產之登記謄本及異動索引，確認歷次移轉登記之原因及時間。
5. 調查丙取得該不動產後之使用管理情形，確認是否有轉賣或設定抵押等情事。
6. 評估是否先以存證信函向乙正式終止借名登記契約，使返還請求權之時效開始起算。
7. 若訴訟可行，考量提起確認借名登記關係存在之訴，同時請求丙塗銷移轉登記或返還不動產。