租屋押金扣留清潔費之合法性與房客請求返還押金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，租約到期解約時，房東以房屋髒亂為由，表示須請人打掃並要求從押金中扣除清潔費。目前雙方已完成解約手續，但房東遲遲未返還押金。當事人欲了解是否能要求房東退還全額押金，以及房東從押金扣除清潔費是否具有法律依據。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東得否以房屋髒亂為由，從押金中扣除清潔費？其法律依據及限制為何？
• 房屋之「正常使用耗損」與「超出合理使用範圍之損害」應如何區分？舉證責任歸屬何方？
• 租約解除後，房東應於多久期限內返還押金？遲延返還是否構成債務不履行？
• 押金之擔保範圍是否包含清潔費用？土地法第99條對押金用途有何限制？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 押金不得超過兩個月租金，擔保範圍限於租金及損害賠償
• 民法第432條 — 承租人保管租賃物之義務
• 民法第437條 — 租賃物之損害賠償責任
• 民法第431條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

依土地法第99條規定，租賃擔保金（即押金）之用途僅限於擔保租金之給付及因租賃所生之損害賠償，且金額不得超過兩個月租金。實務上，押金之扣除須以承租人確有積欠租金或造成租賃物損害為前提，房東不得任意以清潔費用名義扣除押金。最高法院88年度台上字第1乙號判決意旨指出，所謂「因租賃所生之損害」應限於超出正常使用耗損範圍之毀損或滅失，房屋因正常居住使用所產生之自然耗損，不得視為損害而從押金中扣除。

關於房屋髒亂是否屬於可扣除押金之損害，須視具體情形而定。一般而言，租約終止時房客應將房屋回復至合理使用狀態，但不要求回復至全新狀態。若僅為日常生活所致之灰塵、輕微污漬等，屬正常使用之自然耗損，房東不得據此扣除押金。反之，若房客確實造成嚴重髒污或毀損（如牆面嚴重污損、地板燒燙痕跡等），房東始得合理扣除修繕或清潔費用，但須提出具體事證及費用單據。

就舉證責任而言，實務見解認為，房東主張扣除押金應就租賃物確有超出正常耗損之損害負舉證責任（臺灣高等法院106年度上易字第322號判決參照）。若房東無法舉證房客所造成之具體損害及合理修繕費用，則應全額返還押金。租約終止後，房東返還押金之義務即已發生，若無正當理由遲延返還，房客得依不當得利之規定請求返還。

五、結論與建議

結論：房東不得任意以清潔費為由扣除押金，除非能舉證房客造成超出正常使用耗損之損害。若房東無法提出具體損害事證及合理費用單據，房客有權要求全額退還押金。

1. 立即以存證信函向房東催告，限期十四日內返還押金，並載明法律依據（土地法第99條）。
2. 整理租賃契約、繳租紀錄、押金收據等相關文件，作為日後主張之證據。
3. 若有退租時拍攝之房屋現況照片或影片，妥善保存作為房屋狀態之佐證。
4. 要求房東提供清潔費之具體項目明細及費用單據，以判斷其扣除是否合理。
5. 若房東逾期仍不返還，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解不成立再提起民事訴訟。
6. 考量訴訟成本，若押金金額在十萬元以下，得向法院聲請小額訴訟程序，程序較為簡便迅速。
7. 諮詢專業律師評估具體案情，確認最有利之請求權基礎及訴訟策略。