租屋附屬設備正常使用耗損之折舊費賠償責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋時，房東購置一台新洗衣機放置於無遮蔽之陽台，並提供防曬套供房客使用。租賃期間房客均正常使用防曬套，惟使用數月後防曬套因長期曝曬而龜裂，房客改以紙箱遮蓋替代。搬離交屋時，房東以洗衣機外觀因日曬老舊為由，要求房客支付折舊費並直接從押金中扣抵。房客認為係正常使用且已依指示做防曬措施，不應負擔折舊費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 洗衣機放置於無遮蔽陽台因日曬老化，其折舊損耗應由出租人或承租人負擔？
• 承租人已依房東指示使用防曬套，是否已盡善良管理人之注意義務？
• 房東可否以附屬設備之自然折舊為由扣抵押金？
• 防曬套損壞後改用紙箱替代，是否影響承租人之注意義務履行？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人以善良管理人注意保管租賃物之義務
• 民法第437條 — 租賃物返還時之狀態
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物應保持之狀態
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 土地法第99條 — 押金不得超過二個月租金總額
• 民法第217條 — 與有過失之損害賠償減免

四、法律分析

依民法第455條規定，承租人應以租賃物受領時之狀態返還租賃物，但因正常使用所生之自然耗損，不在承租人回復原狀之範圍。本案洗衣機放置於無遮蔽之陽台，此位置之安排係房東決定，非承租人所選擇。洗衣機長期曝曬於戶外必然產生外觀老化、褪色等自然折舊現象，此為物品在該使用環境下之必然結果，屬自然耗損，應由出租人承擔。

進一步言之，承租人是否已盡善良管理人之注意義務，為判斷賠償責任之關鍵。本案房客已依房東指示使用防曬套保護洗衣機，嗣防曬套因長期曝曬而龜裂後，仍以紙箱替代遮蓋，顯見房客已盡合理之保管注意。防曬套之損壞本身亦屬自然耗損，房東提供之防曬套無法長期抵禦戶外日曬，此為產品本身之限制，不可歸責於承租人。實務上，臺灣高等法院多次判決指出，出租人提供之設備因自然折舊而老化，屬出租人應承擔之使用成本，不得轉嫁予承租人。

退步言之，即便認為洗衣機之損耗超越自然折舊範圍（例如承租人有疏於保管之情事），依民法第217條與有過失之規定，房東將洗衣機放置於無遮蔽處而未提供適當之防護設施，本身亦有過失，法院得減輕或免除承租人之賠償責任。綜上，房東以洗衣機日曬老舊為由扣抵押金，於法律上缺乏正當性，房客得主張返還全額押金。

五、結論與建議

結論：洗衣機因放置於無遮蔽陽台而日曬老化，屬自然耗損範疇，應由出租人負擔。房客已依指示使用防曬套，已盡善良管理人注意義務，房東以此扣抵押金並不合理，房客得請求返還全額押金。

1. 以書面或存證信函向房東表明洗衣機老化屬自然耗損，主張返還全額押金並限期回覆。
2. 蒐集房東提供防曬套及洗衣機放置位置之照片或對話紀錄，證明使用環境係房東決定。
3. 保留防曬套龜裂後改以紙箱遮蓋之照片，證明已持續盡保管注意義務。
4. 查詢該型號洗衣機之正常使用壽命及戶外曝曬之預期折舊狀況，作為自然耗損之佐證。
5. 若房東堅持不退押金，可向區公所調解委員會聲請調解，或逕向法院聲請支付命令。
6. 日後租屋時，於入住即拍攝附屬設備之現況照片，並於租約中詳列設備清單及狀態。
7. 若押金金額不高，評估是否透過小額訴訟程序快速解決，通常一次開庭即可判決。