租屋契約約定不申請租金補貼之效力與房客權益分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房客，擬申請政府租金補貼，告知房東後遭房東拒絕並要求另行找房。當事人決定繼續居住，但房東要求在契約中新增「同意不申請租金補貼」之條款，當事人已簽署。當事人事後仍欲申請補助，擔憂房東是否會依約求償。此外，契約中另有一條約定「若違反本契約條例，房客須支付房東訴訟費及律師費」，當事人質疑此條款之合法性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約中約定房客不得申請租金補貼，該約定是否因違反住宅租賃契約不得約定事項而無效？
• 房客簽署後仍去申請租金補貼，房東依約求償是否有法律依據？
• 契約約定違約方須負擔對方之訴訟費及律師費，此條款是否合法有效？
• 房東以不同意申請補貼為由要求房客搬離，是否構成提前終止租約之違約行為？

三、相關法條

• 住宅法第65條 — 房屋租賃契約不得限制房客申請租金補貼
• 民法第71條 — 法律行為違反強制或禁止規定者無效
• 民法第72條 — 法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效
• 民法第247條之1 — 定型化契約中顯失公平之條款無效
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制
• 民法第450條 — 租賃契約之期限規定

四、法律分析

依住宅法及內政部公告之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，出租人不得限制承租人申請租金補貼，此屬不得約定事項。換言之，即使契約中載明房客同意不申請租金補貼，該約定因違反住宅法之強制規定，依民法第71條規定應屬無效。房東據此條款向房客求償，在法律上將面臨極大困難，因無效之約定不能作為請求權基礎。

進一步分析，此種約定之所以被認定為不得約定事項，係因租金補貼為政府照顧弱勢民眾居住需求之政策工具，若允許房東以契約限制房客申請，將使政策目的落空，有違公共利益。房東不願房客申請補貼之原因通常為擔心租金所得曝光而須繳稅，惟此不能成為限制房客權益之正當理由。實務上，房東依法本應誠實申報租金所得，以逃稅為目的而限制房客申請補貼之約定，更有違反公序良俗之疑慮。

關於契約中約定「違約方須支付訴訟費及律師費」之效力，需分別討論。訴訟費用部分，依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之一方負擔，此為法律強制規定，不因契約約定而改變。律師費部分，我國實務原則上不認律師費為訴訟必要費用，但若雙方有特別約定，在一方違約且他方勝訴之情形下，勝訴方得依契約約定請求敗訴方負擔律師費。然而，若主張之違約事由本身即為無效之約定（如限制申請租金補貼），則房東自無從主張房客違約而請求律師費。

五、結論與建議

結論：租賃契約中限制房客申請租金補貼之約定，因違反住宅法強制規定而無效，房東不得據此向房客求償。房客仍可依法申請租金補貼，權益不受該無效約定之影響。

1. 保留租賃契約正本及房東要求新增不申請補貼條款之相關通訊紀錄，作為日後爭議之證據。
2. 依法向主管機關申請租金補貼，不因契約中之無效約定而放棄權利。
3. 若房東因申請補貼而刁難或威脅終止租約，蒐集相關證據並向主管機關檢舉。
4. 瞭解住宅租賃契約應約定及不得約定事項之完整內容，確認契約中是否有其他不利條款。
5. 若房東片面終止租約，依民法第450條等規定主張租約仍有效存續，並要求房東履行出租人義務。
6. 向各地方政府之住宅服務中心或法律扶助基金會諮詢，取得免費法律協助。
7. 日後簽訂新租約時，參照內政部公告之住宅租賃定型化契約範本，避免簽署不利條款。