房屋買賣糾紛中查詢不動產經紀人聯絡地址之法律途徑

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因房屋買賣糾紛（合約書中屋況說明不實）擬向相關人員求償，仲介店長已表示願意賠償。然而，買賣契約「經紀人」欄位蓋章之人，依不動產經紀業管理條例應負責向買方解說不動產說明書，但整個交易過程中當事人從未見過此人。當事人欲通知該經紀人至區公所或法院參加調解會談，惟不知如何查得其聯絡地址。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產經紀人未親自向買方解說不動產說明書，是否違反不動產經紀業管理條例之法定義務？
• 買方如何透過合法途徑查詢不動產經紀人之登記資料及聯絡地址？
• 經紀人未盡解說義務，經紀業者是否應負連帶賠償責任？
• 屋況說明不實之損害賠償請求權，應向何人主張？其法律依據為何？

三、相關法條

• 不動產經紀業管理條例第23條 — 經紀人應於買賣契約簽訂前向買方解說不動產說明書
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 經紀業因經紀人員執行業務之故意或過失致交易當事人受損害應負連帶賠償責任
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第359條 — 物之瑕疵擔保之減少價金請求權
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分之規定

四、法律分析

依不動產經紀業管理條例第23條規定，經紀人員應於不動產買賣契約書簽訂前，製作不動產說明書並向買方解說，此為法定義務。本案經紀人僅於契約蓋章而未親自執行解說，顯已違反該條例之強制規定。依同條例第26條第2項，因經紀人員之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀人員所屬之經紀業者應與經紀人員負連帶賠償責任，買方得同時向經紀人及經紀業者主張權利。

關於查詢經紀人聯絡地址之方式，實務上可循以下途徑：第一，透過內政部不動產經紀業資訊系統（https://prs.land.moi.gov.tw）查詢經紀人所屬經紀業者之登記地址及營業所在地；第二，向各直轄市、縣市政府地政局申請調閱經紀人員登錄資料；第三，若已知經紀業者名稱，可透過經濟部商業司商工登記公示資料查詢其公司登記地址。調解通知寄送至經紀業者之營業地址，即可達到通知之效力。

就屋況說明不實之損害賠償，買方除得依民法第359條主張物之瑕疵擔保減少價金外，因經紀人未盡解說義務致買方無法於簽約前知悉屋況瑕疵，買方亦得依民法第184條第2項（違反保護他人之法律）向經紀人請求侵權行為損害賠償。實務上最高法院多認為不動產經紀業管理條例第23條屬「保護他人之法律」，違反者即推定有過失，舉證責任轉由經紀人一方承擔。

至於調解程序，依鄉鎮市調解條例規定，當事人得向區公所調解委員會聲請調解，調解聲請書應載明相對人之姓名及住居所。若無法確認經紀人個人住址，建議以經紀業者為調解相對人，或同時向法院聲請調解，由法院依職權查詢相對人之戶籍地址。

五、結論與建議

結論：經紀人未盡不動產說明書解說義務，已違反不動產經紀業管理條例第23條之強制規定，經紀業者應負連帶賠償責任。買方可透過內政部不動產經紀業資訊系統或向地政主管機關查詢經紀人所屬業者之登記地址，據以進行調解或訴訟程序。

1. 至內政部不動產經紀業資訊系統查詢該經紀人所屬經紀業者之登記地址及營業處所資料。
2. 向當地地政局申請調閱經紀人員登錄資料，取得其所屬公司及執業資訊。
3. 以經紀業者為主要求償對象，因經紀業者依法應負連帶賠償責任且較具資力。
4. 寄發存證信函至經紀業者營業地址，正式通知其出席調解並載明求償事由及金額。
5. 保留買賣契約書、不動產說明書、屋況瑕疵照片及修繕費用單據等證據。
6. 若區公所調解不成立，依民事訴訟法規定向法院聲請調解或逕行起訴。
7. 諮詢專業律師評估同時向賣方主張瑕疵擔保責任之可行性，以最大化求償範圍。