問題128：非住家租賃押金可否收取三個月

一、問題／事實整理

當事人三年前向某公司承租商業空間作為辦公使用，出租人承諾於當年年底完成裝修工程，然工程一再延宕，每月均以不同理由推託，實際延遲長達一年之久。當事人嗣後經由同一公司安排轉至另一處所，簽訂「辦公服務合約」時，出租人收取三個月押金，主張商業租賃不受住宅租賃押金上限兩個月之限制。現當事人因故擬提前終止租約，出租人已找到新承租人，卻僅願退還一個月押金。當事人詢問：收取三個月押金是否違法、延遲交付一年可否請求損害賠償、出租人可否禁止承租人自行回復原狀，以及同一空間內分租予十餘名承租人是否違反相關規定。（LawChain 原文）

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 非住宅租賃（商業空間）之押金是否受土地法第99條兩個月租金上限之限制？
• 出租人延遲交付租賃物長達一年，承租人得否依民法請求遲延損害賠償？
• 租約終止後，出租人僅退還一個月押金而扣留兩個月押金，其法律依據為何？承租人如何主張返還？
• 出租人得否以契約條款禁止承租人自行回復原狀？此種約定之效力如何？
• 出租人將同一空間分租予十餘名承租人，是否違反建築法規或消防安全規定？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額，超過部分承租人得以租金扣抵。
• 民法第231條 — 債務人遲延者，債權人得請求因遲延而生之損害賠償。
• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人。
• 民法第440條 — 承租人租金支付遲延之催告及終止權。
• 民法第455條 — 承租人應於租賃關係終止時返還租賃物，回復原狀之義務。
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約中之條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效。
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償，債務人因可歸責之事由致為不完全給付者負賠償責任。

四、法律分析

（1）商業租賃押金上限之爭議
土地法第99條規定，擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額，超過之部分得以租金扣抵。關於此規定是否適用於商業租賃，實務上存有爭議。多數見解認為土地法第99條之立法目的在於保護住宅承租人，其適用範圍應限於供住宅使用之房屋租賃，商業用途之租賃不在規範範圍內。然而，最高法院68年台上字第3071號判例指出，土地法第97條關於租金限制之規定不適用於非供住宅使用之房屋，但就第99條押金限制是否比照辦理，法院見解並非一致。本案出租人以「辦公服務合約」名義簽約，若實質上構成租賃關係且承租人具消費者身分，仍可能主張適用土地法押金上限規定，或依消費者保護法第12條主張定型化契約條款顯失公平而無效。

（2）遲延交付之損害賠償
出租人承諾於約定期限完成裝修並交付租賃物，卻延遲長達一年，已構成民法第231條之給付遲延。承租人得請求因遲延而生之損害賠償，包括另覓替代場所之額外支出、營業損失及其他因遲延所生之費用。又依民法第423條，出租人負有以合於約定使用狀態之租賃物交付承租人之義務，未能如期交付即屬債務不履行。惟承租人須舉證證明實際所受損害及損害與遲延間之因果關係。此外，承租人於遲延期間若仍繼續繳納租金，亦得主張出租人應返還遲延期間已收取之租金。

（3）押金返還與分租之合法性
租約終止後，出租人應於扣除承租人積欠之租金及損害賠償後，全額返還押金。出租人僅退還一個月押金而無正當理由扣留其餘部分，承租人得依契約及不當得利之規定請求返還。至於出租人將同一空間分租予十餘名承租人之情形，應注意是否符合建築物使用執照所載用途及消防安全法規之規定，若屬共享辦公空間性質，須符合相關商業登記及消防申報義務。

五、結論與建議

結論：商業租賃之押金是否受土地法第99條兩個月上限之限制，實務見解尚有歧異，但承租人仍有主張之空間。出租人延遲交付一年已構成給付遲延，承租人得請求損害賠償。租約終止後，出租人無正當理由不得扣留押金。

1. 檢視租約性質與定性：確認所簽「辦公服務合約」之法律性質究竟為租賃契約或服務契約，以判斷土地法押金規定之適用。
2. 發函催告返還押金：以存證信函催告出租人於限期內返還扣留之押金，並載明法律依據及逾期將提起訴訟之意旨。
3. 蒐集遲延交付之證據：彙整出租人承諾交付日期之書面紀錄、每月推託之通訊紀錄，以及因遲延所生之額外費用單據。
4. 計算遲延損害金額：詳列因延遲一年所受之損害，包含替代場所費用、已繳而未使用之租金及營業損失。
5. 確認回復原狀之責任範圍：檢視契約中關於回復原狀之條款，如有不合理限制，得主張依消費者保護法為無效。
6. 向主管機關檢舉分租違規：若出租人之分租行為違反建築使用執照或消防安全規定，可向建管處及消防局檢舉。
7. 委任律師提起民事訴訟：若協商未果，委任律師向法院提起給付押金及損害賠償之訴訟，並評估是否聲請假扣押。