租屋退租時壁貼發霉與浴廁清潔費用扣押金爭議之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人租屋約一年，租約到期退租時，房東發現房間內沙發靠牆處之壁貼出現發霉情形，要求當事人賠償壁貼費用並從押金中扣除。此外，浴廁雖已由當事人清洗完畢，房東仍以馬桶殘留痕跡及牆壁白垢為由，要求當事人負擔另請清潔人員之費用。當事人主張沙發靠牆後即未再移動，發霉非人為造成，且浴廁痕跡屬正常使用之耗損，對房東之扣款要求提出異議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 壁貼因環境潮濕而發霉，其責任應歸屬於房東或房客？是否屬於正常使用之自然耗損？
• 浴廁正常使用所留下之水垢及痕跡，房客是否有義務負擔專業清潔費用？
• 房東以上述事由從押金中扣款，是否具有法律依據？
• 租賃契約中對於退租點交之回復原狀義務範圍應如何界定？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務及自然耗損之免責
• 民法第434條 — 承租人之損害賠償責任
• 民法第431條 — 租賃物之返還與回復原狀
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 土地法第99條 — 押金之限制與返還規定

四、法律分析

依民法第432條第1項規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物；同條第2項規定，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。然而，所謂善良管理人之注意義務，係指承租人應依一般正常使用方式使用租賃物，對於因正常使用所致之自然損耗（即自然耗損），承租人無須負責。壁貼因室內環境潮濕而自然發霉，若非房客故意或過失所造成（如大量潑水或長期密閉不通風），而係建物本身通風不良或牆面防潮不足所導致，應屬自然耗損之範疇，房客不負賠償責任。

關於浴廁清潔問題，馬桶殘留痕跡及牆壁水垢（白垢）係正常使用衛浴設備必然產生之現象，屬於自然耗損。房客於退租前已進行清潔，已盡合理之回復義務。房東要求達到全新狀態之清潔程度，已逾越合理範圍。實務上，法院多認為房東不得要求房客將租賃物回復至超越正常使用耗損之狀態，押金應於租約終止時返還，僅得就房客積欠之租金或因可歸責於房客事由所致之損害予以扣抵。

依土地法第99條規定，擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額，且應於租賃關係消滅時返還。房東扣除押金須有正當理由，如房客積欠租金、違約金或因可歸責於房客之事由致租賃物毀損等。正常使用之自然耗損並非可歸責於房客之事由，房東以此扣押金於法無據。若房東堅持扣款不返還押金，房客得向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或直接提起民事訴訟請求返還押金。

五、結論與建議

結論：壁貼因環境潮濕自然發霉及浴廁正常使用痕跡，均屬自然耗損，房客無須負擔賠償或額外清潔費用。房東以此扣除押金缺乏法律依據，房客得請求全額返還押金。

1. 拍攝退租時房屋各處現況之照片與影片，特別記錄壁貼發霉位置、浴廁清潔後狀態等，作為日後爭議之證據。
2. 保留與房東溝通之所有對話紀錄（LINE、簡訊等），作為房東主張扣款之佐證。
3. 以書面（存證信函）向房東說明壁貼發霉屬自然耗損、浴廁痕跡為正常使用所致，要求於合理期限內全額返還押金。
4. 檢視租賃契約中有關退租點交及押金返還之條款，確認是否有不利房客之特別約定。
5. 若房東拒絕返還押金，向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低且程序較為簡便。
6. 諮詢律師評估是否提起小額訴訟（標的金額十萬元以下），請求返還遭不當扣除之押金。