簽約入住不到一個月因糾紛可否退租之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽約入住某租屋處後，隔日即發現所附傢俱（彈簧床）嚴重變形且睡感不佳，另冷氣葉扇亦有異常。當事人向房東助理反映後，雙方就修繕時間之安排產生多次溝通誤會與爭執。房東助理態度轉趨強硬，雙方關係惡化，當事人入住尚未滿一個月即希望退租，惟擔心押金無法取回。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃物附屬設備（床墊、冷氣）存在瑕疵，是否構成出租人違反修繕義務之事由？
• 承租人入住未滿一個月即因糾紛退租，是否需負違約責任？
• 房東未依約維修設備，承租人可否據此主張終止租約並請求退還押金？
• 雙方溝通紀錄是否足以作為房東未善盡修繕義務之證據？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人之保持租賃物合用義務
• 民法第424條 — 租賃物瑕疵危及安全健康之終止權
• 民法第430條 — 出租人不為修繕時承租人之權利
• 民法第435條 — 租賃物一部不能使用之租金減少
• 土地法第99條 — 租賃擔保金之限制及返還
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。本案所附傢俱床墊嚴重變形及冷氣故障，屬租賃物附屬設備之瑕疵，房東有義務進行修繕或更換。房東雖已承諾修繕，但因溝通不良導致修繕未能及時完成，可認定房東未善盡保持租賃物合用狀態之義務。

關於承租人得否據此終止租約，須視瑕疵嚴重程度。依民法第424條，租賃物有危及承租人或同居人安全或健康之瑕疵者，承租人即使於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止權，仍得終止契約。然床墊變形及冷氣葉扇異常是否達到「危及安全或健康」之程度，實務上認定較為嚴格。若僅屬影響居住舒適度而未危及安全健康，承租人宜依民法第430條先行催告房東修繕，房東於相當期間不為修繕時，承租人得終止契約或自行修繕後請求償還費用。

實務上建議承租人透過書面方式（存證信函或可留存紀錄之通訊軟體）催告房東於合理期限內完成修繕，明確記載瑕疵內容及催告期限。若房東逾期仍未修繕，承租人即取得合法終止契約之依據，得請求退還押金。對話紀錄中顯示房東助理之溝通疏失及態度問題，雖可作為輔助證據，但終止權之行使仍應以修繕義務之違反為主要依據。

五、結論與建議

結論：租賃物設備瑕疵構成出租人違反修繕義務，經催告仍不修繕時承租人得合法終止租約並請求退還押金。建議先完成書面催告程序，取得合法終止之依據。

1. 以存證信函或書面方式催告房東於七至十日內修繕床墊及冷氣等設備瑕疵，明確載明瑕疵內容。
2. 保存所有與房東及助理之通訊對話紀錄截圖，作為房東未善盡修繕義務之證據。
3. 拍攝床墊變形及冷氣異常之照片影片，記錄瑕疵現況。
4. 催告期限屆滿房東仍未修繕時，以書面通知終止租約並請求退還押金。
5. 若房東拒絕退還押金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向法院提起小額訴訟。
6. 搬離時進行房屋現況點交，拍照存證避免房東事後主張損壞。
7. 日後租屋簽約前應仔細檢查所有附屬設備狀態，並於契約中載明設備清單及現況。