土地所有人非建物所有人可否分得建物租金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某筆土地由三人共有，各持有三分之一持分，其中一人僅為土地所有人而非建物所有人。該建物由另外兩名共有人各持有二分之一所有權，並將建物出租予第三人收取租金。僅為土地所有人之當事人欲了解，其是否有權就該建物出租所得之租金主張分配。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 僅為土地共有人而非建物所有人者，對建物出租所得租金是否有請求分配之權利？
• 建物占用共有土地是否構成無權占有，土地所有人得否請求相當於地租之不當得利？
• 土地共有人間就建物使用土地有無默示分管契約或其他合法使用權源？
• 不當得利之計算基準應如何認定？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益權
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制
• 土地法第105條 — 租用基地建築房屋準用規定
• 民法第425條之1 — 土地及房屋同屬一人之推定租賃關係

四、法律分析

本案涉及土地所有權與建物所有權分離時之法律關係。建物租賃契約係由建物所有人與承租人簽訂，土地所有人並非該租賃契約之當事人，故無法基於租賃關係直接請求分得租金。建物租金之收取權專屬於建物所有人（出租人），此為債之相對性原則之當然結論。

然而，建物坐落於共有土地上，若建物所有人使用土地並無合法權源（如地上權、租賃權或使用借貸等），則構成無權占有。依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，無權占有他人土地者，可能獲得相當於租金之不當得利，土地所有人得依民法第179條請求返還。此項請求權係基於土地所有權而非建物租賃關係，與建物是否出租、租金多寡均無直接關聯。

惟須注意，若土地與建物原屬同一人所有而後分離，依民法第425條之1規定，可能推定有租賃關係存在，此時建物所有人即非無權占有。此外，共有人間若有分管契約或默示之使用約定，亦可能構成合法使用權源。不當得利之金額計算，實務上常參酌土地法第97條規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準，再按土地所有人之持分比例計算。

五、結論與建議

結論：土地所有人無法直接分得建物租金，但若建物所有人無合法使用土地之權源，土地所有人得請求相當於地租之不當得利。兩者為不同法律關係，應分別處理。

1. 調閱土地及建物登記謄本，確認土地與建物之所有權歸屬及持分比例。
2. 釐清建物占用土地之法律關係，確認是否存在地上權、租賃權或其他合法使用權源。
3. 查明土地與建物是否原屬同一人所有而後分離，以判斷是否適用民法第425條之1推定租賃。
4. 以存證信函通知建物所有人，請求給付相當於地租之不當得利，並載明計算方式。
5. 協商不成時，向法院提起民事訴訟請求不當得利返還，請求權時效為知悉時起十五年。
6. 考慮與其他土地共有人協商共有物分割或建立明確之土地使用約定，從根本解決爭議。