房屋共同持有遭親人強佔之法律救濟途徑分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與親人共同持有一間房屋，惟該親人長期強佔該房屋使用，當事人無法正常使用其應有部分。該親人所持有之部分持分已遭法院強制執行拍賣，由第三人拍定取得，然該親人仍拒絕搬離，繼續占用整棟房屋。當事人欲了解是否可透過報警方式強制驅離該親人，或需循其他法律途徑處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 該親人持分已被法拍後，是否仍有合法占用房屋之權源？
• 共有人之一遭強佔排除使用時，可否逕行報警請求強制驅離？
• 該親人無權占用房屋之行為，是否構成刑法上竊佔罪？
• 其他共有人及法拍取得人應循何種民事途徑請求返還房屋？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除侵害）
• 民法第821條 — 共有人對第三人之請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務
• 刑法第320條 — 竊盜罪及竊佔罪
• 強制執行法第99條 — 不動產點交與強制執行

四、法律分析

本案核心問題在於該親人持分經法拍後，其對房屋之占有是否仍具合法權源。依強制執行法相關規定，法拍拍定後，原所有人即喪失該持分之所有權，由拍定人取得。若該親人已無任何持分，亦無租賃或其他合法占用權源，則其繼續占有房屋即屬無權占有，其他共有人及拍定人均得依民法第767條請求返還。

關於能否報警強制驅離，實務上警察機關對於不動產占用之民事糾紛，通常僅能勸導而無法直接執行驅離。除非該親人之行為已構成刑法第320條第2項竊佔罪之現行犯，否則警方僅能受理告訴，無法逕行強制處分。最高法院107年度台上字第1153號判決意旨指出，竊佔罪須以行為人意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產為要件，若原為共有人嗣後喪失持分仍拒絕搬離，是否構成竊佔，應視具體情形認定。

在民事救濟方面，當事人得依民法第821條規定，以共有人身分對無權占用之人提起返還共有物訴訟。同時，就該親人無權占用期間所受相當於租金之利益，亦得依民法第179條不當得利規定請求返還。取得確定判決後，即可聲請法院強制執行，由法院執行處依法點交房屋。此外，法拍之拍定人如已取得權利移轉證書，亦得獨立主張物上請求權。

五、結論與建議

結論：親人持分經法拍後若已無合法占用權源，其繼續占用構成無權占有，當事人可循刑事竊佔告訴及民事返還訴訟雙管齊下。單純報警無法達到強制驅離效果，仍需透過法院判決及強制執行程序處理。

1. 先確認該親人法拍後是否仍保有任何持分或合法占用權源，調閱土地及建物登記謄本查明所有權狀態。
2. 以存證信函通知該親人限期搬遷，明確表示將採取法律行動，並保留送達紀錄。
3. 向地方檢察署提出刑法第320條第2項竊佔罪之告訴，作為促使對方搬離之壓力手段。
4. 提起民事訴訟請求返還共有物及相當於租金之不當得利，取得執行名義。
5. 與法拍拍定人協商共同行動策略，必要時合併或分別提起訴訟。
6. 取得確定判決後，向法院聲請強制執行點交房屋，由法院依法執行。
7. 諮詢專業律師評估是否適合聲請共有物分割，從根本解決共有糾紛。