建商施工鄰損賠償與回復原狀訴訟之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之房屋因隔壁空地興建大樓施工而受損，建商委託土木技師工會進行損害鑑定及修復費用估價，惟當事人認為該估價金額過低而不合理。當事人遂向法院提起民事訴訟，請求建商回復原狀、負擔修復期間搬遷安置費用，以及賠償房屋交易性貶值之損失。法院發函要求補正具體修復金額及明確訴之聲明，當事人對補正方式有所困惑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 請求建商回復原狀與請求金錢損害賠償之訴訟標的有何不同？法院為何要求補正？
• 鄰損修復費用之鑑定，是否得由原告另行委託鑑定機構進行？
• 修復期間之搬遷安置費用及暫時住所費用，是否屬於可請求之損害賠償範圍？
• 房屋因施工損害導致之交易性貶值，是否為可請求賠償之項目？如何舉證？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 土地上工作物所有人之責任
• 民法第196條 — 物之損害賠償方法
• 民法第213條 — 回復原狀為損害賠償之原則
• 民法第215條 — 不能回復原狀時以金錢賠償
• 民法第794條 — 土地所有人不得為妨害鄰地之行為

四、法律分析

我國損害賠償制度以回復原狀為原則，金錢賠償為例外。依民法第213條規定，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。惟法院於審理回復原狀之訴時，仍須確認具體之修復方式及費用，以利判決主文之執行。因此法院要求當事人補正修復費用之金額及明確之訴之聲明，係基於程序上之必要。

關於修復費用之鑑定，建商委託之土木技師工會鑑定報告雖可作為參考，但原告如認為不合理，得向法院聲請選任公正之鑑定機構重新鑑定，費用先由聲請人墊付，日後由敗訴方負擔。實務上法院多委託各地土木技師公會或建築師公會為鑑定機關。最高法院95年台上字第825號判決亦肯認，損害賠償以回復原狀為原則，若原告主張回復原狀，法院應調查回復原狀之可能性及所需費用。

至於搬遷安置費用，屬於因損害事故所生之附帶損害，若修復期間確有必要暫時遷出居住，相關搬遷費及租金支出可一併請求。交易性貶值則係指房屋雖經修復，但因曾受損害之事實導致市場交易價格減損。實務上，法院對交易性貶值之認定較為嚴格，原告須提出不動產估價師之鑑定報告，具體證明損害前後之價值差異。建議當事人調整訴之聲明，將回復原狀、修復費用、搬遷費用及交易性貶值分別列明具體金額，以符合法院補正之要求。

五、結論與建議

結論：建商施工造成鄰損，受害屋主得請求回復原狀及損害賠償，但訴之聲明須明確列載具體金額。修復費用可聲請法院重新鑑定，搬遷費及交易性貶值均屬可請求之賠償項目，惟須分別舉證。

1. 儘速委任專業律師處理法院補正程序，修正訴之聲明為具體金額之給付之訴。
2. 向法院聲請選任公正之鑑定機構重新鑑定修復費用，不受建商單方鑑定結果拘束。
3. 蒐集房屋受損之照片、影片、施工前後對比等證據，並保留修復期間之搬遷相關費用單據。
4. 委託不動產估價師出具鑑定報告，評估房屋損害前後之市場價值差異以主張交易性貶值。
5. 注意侵權行為損害賠償請求權之二年短期時效，自知有損害時起算。
6. 考量是否同時向建商及營造廠商請求連帶賠償，以擴大求償對象。
7. 評估是否於訴訟中聲請假執行，以利判決確定前即獲得部分賠償。