租屋提前終止合約沒收兩個月押金之違約金約定效力分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，簽訂租賃契約時，合約上已載明提前解約需賠償一個月租金作為違約金。此外，房東另以手寫方式加註須另行賠償房仲費一個月租金，合計提前解約需支付兩個月租金之違約金，均由押金扣抵。當事人欲提前終止合約，質疑房東手寫加註之條款是否違反法律關於違約金上限之規定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 住宅租賃契約中提前解約之違約金是否有法定上限？
• 房東手寫加註之額外賠償條款是否具有法律效力？
• 要求承租人賠償房仲費一個月租金之約定，是否屬於不得約定事項？
• 違約金過高時，承租人得否依法請求法院酌減？

三、相關法條

• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金過高之酌減
• 民法第453條 — 定期租賃不得任意終止
• 土地法第97條 — 房屋租金之限制
• 土地法第99條 — 押租金不得超過兩個月租金
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之效力限制

四、法律分析

依內政部公告之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，承租人提前終止租約之違約金最高不得超過一個月租金。此規定屬於強制規定，違反者依消費者保護法及租賃住宅市場發展及管理條例，超出部分之約定為無效。房東於合約中除載明一個月違約金外，另以手寫加註須賠償房仲費一個月租金，合計兩個月之違約金，已超出法定上限。

關於手寫加註條款之效力，雖然手寫加註亦屬契約內容之一部分，原則上經雙方合意即具有拘束力。然而，若該條款違反法令強制規定或不得約定事項，即使承租人簽名同意，仍屬無效。尤其房仲費性質上為房東委託仲介之費用，將此轉嫁予承租人負擔，不僅加重承租人之負擔，亦有違租賃契約中違約金上限之規範意旨。

縱使本件不適用上開行政規定（例如簽約時間在施行前），承租人仍得依民法第252條規定，向法院主張違約金過高而請求酌減。法院於審酌時，通常會考量一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等因素。實務上，法院多認為提前解約之違約金以一個月租金為合理上限，超出部分有酌減之空間。

五、結論與建議

結論：房東要求承租人提前解約需賠償兩個月租金之約定，超出違約金法定上限一個月租金之部分，可能違反住宅租賃契約不得約定事項而無效。即便不適用該規定，承租人亦得依民法第252條請求法院酌減過高之違約金。

1. 確認租賃契約簽訂時間，判斷是否適用住宅租賃契約應約定及不得約定事項之規定。
2. 保留租賃契約正本，尤其是手寫加註條款之部分，作為爭議時之證據。
3. 先以書面或存證信函向房東表明違約金約定過高，主張僅需支付一個月租金之違約金。
4. 若房東堅持沒收兩個月押金，可向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
5. 調解不成立時，得向法院提起民事訴訟，請求返還超收之違約金並酌減違約金。
6. 諮詢住宅所在地之租賃住宅服務商業同業公會或消費者保護官，取得專業意見。
7. 日後簽訂租賃契約時，注意使用內政部公告之住宅租賃契約範本，以保障自身權益。