四樓住戶是否有義務配合二樓進行漏水勘查之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某公寓四樓，某日返家發現二樓住戶在其門口張貼紙條，告知疑似廁所旁管道漏水，預定安排水電師傅於指定日期對二樓以上各樓層進行漏水檢查，請各住戶配合。該公寓並未成立管理委員會。當事人住在四樓，並非二樓之直接上層住戶（三樓），質疑自己是否有義務配合二樓所發起之漏水勘查。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈管理條例中住戶配合漏水勘查之義務，是否僅限於直接上層住戶？抑或所有可能相關之樓層均須配合？
• 管道間屬共用部分或專有部分？其漏水之勘查範圍是否及於非相鄰樓層？
• 該公寓未成立管理委員會，由二樓住戶自行發起之漏水勘查通知是否具有法律上之拘束力？
• 若四樓住戶拒絕配合勘查，二樓住戶可採取何種法律救濟？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶不得拒絕他住戶為維護共用部分修繕之必要進入
• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得約定為專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理費用分擔
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分修繕涉及共用部分時之處理
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第767條 — 所有物妨害除去請求權

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，住戶應遵守「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」之義務。同條第3項進一步規定，住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。此項配合義務並未限縮於「直接上層」住戶，而是針對所有因維護修繕之「必要」而需進入之住戶。

本案之關鍵在於管道間之性質。公寓建築物之共用管道間（包含污水管、排水管等）通常貫穿各樓層，屬公寓大廈管理條例第7條所定之共用部分。管道漏水之原因可能發生在任何樓層之管道連接處，而非僅限於漏水點之直接上層。因此，為確定漏水源頭，水電師傅有必要檢查各樓層之管道狀況，四樓住戶之配合確屬「必要」範圍。實務上，臺灣高等法院104年度上字第1218號判決亦指出，漏水勘查之範圍應以確認漏水原因所必要者為限，非直接相鄰之樓層亦可能有配合之義務。

至於二樓住戶自行發起之勘查通知，雖非經管委會正式發文（因本案無管委會），但二樓住戶基於受漏水損害之地位，依民法第767條第1項中段妨害除去請求權，有權要求各可能之漏水源頭樓層配合勘查。若四樓住戶拒絕配合，二樓住戶得依公寓大廈管理條例第6條第3項報請主管機關處理，或依民事訴訟請求法院命四樓住戶容忍漏水勘查之進入。此外，若最終查明漏水原因確與四樓管道無關，四樓住戶之配合勘查亦僅涉及短暫之容忍義務，對其權益影響甚微。

五、結論與建議

結論：公寓大廈管理條例之配合勘查義務不限於直接上層住戶，管道漏水可能源自各樓層，四樓住戶有義務配合二樓發起之漏水檢查。拒絕配合可能面臨主管機關處分或被訴請容忍進入。

1. 建議配合二樓住戶安排之漏水勘查，於指定時間在家等候水電師傅檢查，此為法律上之容忍義務。
2. 勘查過程中可要求在場監督，確保水電師傅僅進行必要之管道檢查，不逾越勘查之合理範圍。
3. 要求水電師傅出具書面勘查報告，載明四樓管道之檢查結果，以釐清漏水責任歸屬。
4. 若勘查結果顯示漏水原因與四樓無關，保留勘查報告作為免責之證據，避免日後被追究修繕費用。
5. 若漏水確係共用管道所致，與各樓層住戶協商修繕費用之分擔方式，依公寓大廈管理條例第10條按應有部分比例負擔。
6. 建議全體住戶召開會議討論是否成立管理委員會，以利日後共用部分之修繕維護管理有統一窗口。