二房東未經授權以屋主名義簽約是否構成偽造文書之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

屋主將房屋交由二房東管理，雙方簽有經公證之合約，約定二房東享有該建築物之使用權及承租權，並負責房屋之修繕、出租及出售事宜。二房東其後以自己名義將房屋出租予第三人作為營業使用。然而二房東另行製作一份租賃契約交付房客，該契約記載房客係向屋主繳付租金（實際上並非如此），且簽署者為房客與原屋主名義。當事人質疑二房東是否有權在未事前告知屋主之情況下，擅自以屋主名義與第三人簽約蓋章，以及屋主欲出售房屋是否須經二房東同意。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 二房東未經屋主授權，以屋主名義與房客簽署租賃契約並蓋用屋主名義之印章，是否構成偽造私文書罪？
• 屋主與二房東之管理合約所定「出租」權限，是否包含以屋主名義對外簽約之授權？
• 二房東製作與事實不符之租賃契約（記載房客付租予屋主），是否另涉及其他刑事責任？
• 屋主出售自有房屋，是否須經二房東同意？二房東所享之「出售」權限其意涵為何？

三、相關法條

• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 刑法第216條 — 行使偽造私文書罪
• 刑法第217條 — 偽造印章印文署押罪
• 民法第167條 — 代理權之授與應以書面為之
• 民法第170條 — 無權代理之效力
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第765條 — 所有權人自由處分其所有物之權利

四、法律分析

關於偽造文書之嫌疑，二房東以屋主名義與房客簽署租賃契約，若未經屋主事前授權或事後同意，並在契約上偽造屋主之簽名或蓋用屋主名義之印章，依刑法第210條規定，偽造、變造私文書足以生損害於公眾或他人者，構成偽造私文書罪，處五年以下有期徒刑。若將該偽造之契約交付房客行使，則另構成刑法第216條行使偽造私文書罪。此外，若偽刻屋主印章或偽造屋主簽名，尚可能觸犯刑法第217條偽造印章印文署押罪。

就管理合約之授權範圍而言，屋主與二房東之合約雖約定二房東負責「出租」事宜，但此授權通常應解為二房東得以自己名義將房屋轉租予第三人，而非授權二房東以屋主名義對外簽約。代理人以本人名義為法律行為，須有明確之代理權授與。本案合約既已約定二房東享有使用權及承租權，二房東之角色為「轉租人」而非「代理人」，其以自己名義簽約並無問題，但擅自以屋主名義另簽契約並製造房客直接與屋主交易之假象，已逾越授權範圍。

至於二房東製作記載「房客每月付租金給屋主」之不實內容，若該契約之目的在於規避稅捐、隱匿轉租事實或其他不法目的，除偽造文書外，視具體情節可能涉及詐欺或其他刑事責任。屋主亦可能因不知情而遭牽連，應即時釐清並保全相關證據。

關於屋主出售房屋之權利，依民法第765條，所有權人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物。屋主出售自有房屋係行使所有權之處分權能，無須經二房東同意。管理合約所定之「出售」權限，應解為二房東得協助或代為處理出售事宜，非指限制屋主之處分權。但屋主出售後，依民法第425條買賣不破租賃之規定，合法之租賃關係仍對買受人繼續存在。

五、結論與建議

結論：二房東未經授權以屋主名義簽署租賃契約並偽造簽章，可能構成偽造私文書罪。屋主出售房屋無須經二房東同意，但應注意買賣不破租賃之適用。

1. 屋主應儘速向二房東取得或調閱其以屋主名義簽署之所有文件副本，確認偽造範圍。
2. 保全該偽造租賃契約之正本或副本作為證據，並記錄二房東之行為經過。
3. 以存證信函正式通知二房東及房客：屋主未授權二房東以屋主名義對外簽約，該契約效力未定。
4. 評估是否對二房東提出偽造文書之刑事告訴，建議諮詢律師衡量利弊後決定。
5. 檢視屋主與二房東之管理合約內容，釐清授權範圍，考慮是否終止管理關係。
6. 若欲出售房屋，應先釐清現有租賃關係之有效性，確認買賣不破租賃之適用情形。
7. 委託律師全面審查二房東之管理行為，確認是否有其他損害屋主權益之情事。