私人土地遭他人無權佔用之排除侵害與訴訟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為土地所有權人，其名下土地遭私人無權佔用，佔用人未經當事人同意即占據使用該土地。當事人希望透過法律途徑排除佔用人之侵害並收回土地，擬委託律師代為撰寫民事訴訟狀。當事人對於訴訟程序及律師代撰訴狀之費用尚不了解，亟需專業法律協助。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 土地所有權人對無權佔用人得主張何種法律上之請求權？
• 佔用人是否可能主張時效取得地上權或其他占有本權以對抗所有權人？
• 返還土地訴訟之訴訟標的價額如何計算？裁判費用為何？
• 除返還土地外，所有權人得否併請求佔用期間之不當得利？
• 若佔用人於土地上有建物或地上物，應如何處理拆除問題？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（返還、排除妨害、防止妨害）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第772條 — 所有權以外財產權之取得時效
• 土地法第97條 — 城市地方土地租金之限制
• 民法第148條 — 權利行使不得違反公共利益或以損害他人為目的
• 刑法第320條第2項 — 竊佔不動產罪

四、法律分析

依民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。本案當事人為土地所有權人，佔用人未經同意即占據使用該土地，屬無權占有之情形。當事人得提起民事訴訟，請求佔用人返還土地。若佔用人於土地上搭建有建物或設置地上物，當事人得一併請求拆除地上物後返還土地（即「拆屋還地」之訴）。

在訴訟中，佔用人可能提出之抗辯包括：主張與所有權人間有租賃或借貸關係、主張時效取得地上權、或主張有其他占有本權。就時效取得地上權而言，依民法第772條準用第769條、第770條規定，佔用人須以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年（或十年善意），並經登記始取得地上權。實務上最高法院69年台上字第2671號判決指出，占有人主張時效取得地上權者，須證明其係以行使地上權之意思而占有，而非單純無權占有。

關於不當得利之請求，佔用人無權占用他人土地而受有使用土地之利益，致所有權人受有損害，所有權人得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利。實務上不當得利之計算，通常參酌土地法第97條之規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準。不當得利請求權之時效為十五年，所有權人得請求佔用期間（最長十五年）之使用對價。

訴訟費用方面，返還土地之訴訟標的價額依被佔用土地之公告現值計算，裁判費依民事訴訟法第77條之13規定按比例核算。若併請求不當得利，該部分另按請求金額計算裁判費。律師代撰訴狀之費用依案件複雜度及律師收費標準而異，一般約新臺幣數千至數萬元不等，建議直接向律師事務所洽詢報價。

五、結論與建議

結論：土地所有權人對無權佔用人得依民法第767條請求返還土地，並得併請求不當得利。建議委託律師評估案件後代撰訴狀並協助訴訟程序。

1. 向地政事務所申請最新土地登記謄本及地籍圖，確認土地權屬及被佔用範圍。
2. 委託地政士或測量公司進行土地複丈測量，確定佔用面積作為訴訟依據。
3. 蒐集佔用之證據，包括現場照片、空拍圖、鄰居證言等，證明佔用事實及期間。
4. 先以存證信函催告佔用人限期返還土地，作為訴訟前之程序及日後主張之依據。
5. 委託律師評估案件並代撰民事起訴狀，包括返還土地及不當得利之請求。
6. 評估是否對佔用人提出刑法第320條第2項竊佔罪之告訴，以促使對方和解。
7. 考慮訴訟前先向調解委員會聲請調解，節省時間與費用。