房客未按期繳納租金與押金抵扣租金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人將名下房屋出租予房客，租約到期日為某年九月底，押租金為兩個月租金。房客自八月起即未按期繳納租金，經出租人多次電話聯繫均未獲回應，後以雙掛號催告亦未成功送達。房客其後主動聯繫表示將於九月中旬提前交還房屋，並堅持以押租金抵付所欠租金，拒絕另行匯款。當事人擔憂房屋點交時若水電未結清或房屋有損壞，以及房客日後是否會主張退還提前搬離期間之租金，亟需法律上之因應建議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人得否片面主張以押租金抵付積欠之租金？
• 租約屆滿前承租人提前搬離，出租人是否仍得請求至租約期滿之全部租金？
• 房屋點交時出租人應如何保全自身權益，避免日後產生爭議？
• 押租金之用途及返還時點為何？出租人得否以押金扣抵水電費及房屋損害修繕費用？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義與成立
• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告與終止權
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效果
• 民法第453條 — 定期租賃之終止
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 土地法第99條 — 押租金不得超過兩個月租金
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依民法第421條，租賃契約係以支付租金為對價使用他人之物，承租人自有按期給付租金之義務。本案房客自八月起即未繳納租金，已構成遲付租金之事實。依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告其支付，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。出租人已以雙掛號催告，雖未成功送達，仍建議再以存證信函為催告，以保全日後主張之依據。

關於押租金抵付租金之爭議，實務上押租金（擔保金）之性質係擔保租賃關係所生之一切債務，包括租金、損害賠償及其他費用，非僅限於擔保租金。最高法院87年度台上字第1631號判決意旨指出，押租金係於租賃關係終了且租賃物返還後，出租人始有返還之義務。承租人於租賃關係存續中，不得片面主張以押金抵付租金，否則即失押租金擔保之功能。因此，房客堅持以押金抵租金之主張並無法律依據。

就房屋點交而言，建議出租人於點交當日詳細檢查房屋現況，包括水電結清情形、房屋設備是否完好、有無損壞等，並製作書面點交紀錄，由雙方簽名確認。若房屋有損壞或水電未結清，出租人得自押租金中扣除相關費用後，將餘額返還承租人。若損害超過押租金金額，出租人仍得向承租人請求賠償。

至於房客提前半個月搬離是否得請求退還該期間租金，因本案為定期租賃，租約至九月底屆滿，承租人提前返還租賃物係其自由，但租金仍應計算至租約屆滿之日。除非雙方另有合意提前終止租約，否則出租人無須退還任何租金。建議於點交紀錄中明確記載雙方同意之結算方式，避免日後爭議。

五、結論與建議

結論：承租人不得片面以押租金抵付所欠租金，押租金應於租賃關係終了並完成點交後始得結算返還。出租人應於點交時詳細記錄房屋現況，並製作書面紀錄保障自身權益。

1. 再次以存證信函催告房客繳納八、九月積欠之租金，並保留催告紀錄作為日後訴訟之證據。
2. 於點交當日詳細拍照、錄影記錄房屋現況，包括牆面、地板、設備、水電錶數等。
3. 製作書面點交紀錄，載明房屋狀況、水電結清情形、雙方結算金額與方式，並由雙方簽名。
4. 於點交紀錄中明確載明租金計算至租約屆滿日，房客提前搬離不退還租金，避免日後爭議。
5. 如水電未結清或房屋有損壞，先行取得修繕報價單，自押金中扣除後將餘額返還房客。
6. 若房客拒絕配合點交或拒絕簽署紀錄，可邀請第三人見證，並考慮委託律師發函處理。
7. 如協商不成，得向法院聲請調解或提起民事訴訟請求給付租金及損害賠償。