租賃期間房東調漲租金及限制宗教祭祀行為之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與家人承租之房屋，原由其父親與房東簽訂租賃契約。父親意外過世後，當事人與家人繼續居住並告知房東需供奉祖先及神明。房東以擔心焚香損壞天花板為由要求調漲租金，然原租約並無禁止供奉之約定。當事人希望了解房東是否有權於租約期間內調漲租金，以及是否可以拒絕承租人進行宗教祭祀活動。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約期間內，房東得否以承租人使用方式變更為由單方面調漲租金？
• 租約未明文禁止供奉祭祀之情形下，房東得否事後要求承租人不得進行此等活動？
• 原承租人（父親）死亡後，其子女得否主張繼承租賃契約之權利？
• 供奉祖先及神明之焚香行為，是否屬租賃物之正常使用範圍？

三、相關法條

• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用收益租賃物
• 民法第442條 — 租賃物價值之增減與租金調整
• 民法第432條 — 承租人之善良管理人注意義務
• 民法第1148條 — 繼承人承受被繼承人之一切權利義務
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金上限
• 民法第450條 — 租賃期限之規定

四、法律分析

關於租金調漲問題，依民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但非有一定情形，不得為之。在租約期間內，除非契約另有約定或經雙方合意，房東不得單方面以承租人之使用方式為由任意調漲租金。本案房東以焚香可能損壞天花板為由要求漲租，並非法定得調漲租金之事由，承租人有權拒絕。

關於供奉祭祀之限制，租約未明文禁止者，承租人於正常合理使用範圍內進行日常宗教祭祀活動，屬居住使用之一部分，房東不得事後追加限制。憲法第13條保障人民有宗教信仰自由，在私法關係中亦應予以尊重。惟承租人仍負有善良管理人之注意義務（民法第432條），若焚香確實造成天花板薰黑或損壞，房東於租約屆滿時得請求承租人回復原狀或賠償損害。

關於租約之繼承，依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利義務。父親過世後，其租賃契約上之承租人地位由繼承人概括承受，租約條件不因此變更。房東不得以承租人身份變更為由要求調整租金或附加新條件。最高法院51年台上字第2880號判例亦指明，租賃關係存續中，承租人死亡者，其租賃權利義務由繼承人承受。

五、結論與建議

結論：租約期間內房東不得單方面以供奉祭祀為由調漲租金。租約未禁止之宗教祭祀活動，在正常合理使用範圍內房東不得拒絕，但承租人應注意避免損壞房屋。

1. 確認原租賃契約之具體內容，特別是租金、租期及使用限制等條款。
2. 保留與房東之所有溝通紀錄，包含房東要求調漲租金及限制供奉之對話。
3. 以書面回覆房東，表明租約期間內不同意單方面調漲租金之立場。
4. 採取適當防護措施（如使用電子香、加裝排煙設備）減少焚香對天花板之影響。
5. 若房東持續施壓，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
6. 評估是否需辦理租約承租人名義變更之公證，以明確繼承人之權利。
7. 諮詢專業律師，了解租約到期後續約時之權利義務及協商策略。