無管委會公寓頂樓漏水與外牆修繕費用分擔之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於屋齡三、四十年之四層樓老舊公寓頂樓，長期因屋頂防水層老化導致漏水問題嚴重，曾自行出資搭建鐵皮屋頂以阻擋雨水滲漏。近年外牆亦出現剝落情形，漏水問題持續擴大並波及下方樓層住戶。當事人與其他住戶就頂樓及外牆修繕費用之分擔產生爭議，部分住戶以未使用頂樓或非當初同意搭建為由拒絕分擔費用，該公寓並未成立管理委員會。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓屋頂平台及外牆是否屬於共用部分，其修繕費用應否由全體區分所有權人共同負擔？
• 當事人自行出資搭建鐵皮屋頂防漏之費用，可否依無因管理或不當得利之法理向其他住戶求償？
• 該公寓未成立管理委員會，對於共用部分修繕費用之分擔有何影響？
• 因屋頂漏水導致當事人室內裝潢損壞，可否請求其他住戶共同賠償？
• 住戶拒絕分擔修繕費用時，應循調解或訴訟何種途徑解決？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕費用由公共基金支付或區分所有權人分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分及約定共用部分之修繕管理
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 民法第172條 — 無因管理之成立要件
• 民法第176條 — 無因管理之費用償還請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第799條 — 區分所有建物之共有部分

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。同條例第7條亦明定屋頂平台及外牆面為共用部分，不得約定為專用。因此，即使公寓未成立管理委員會，屋頂及外牆之修繕費用仍應由全體區分所有權人依應有部分比例共同負擔，住戶不得以未使用頂樓為由拒絕分擔。

關於當事人自行搭建鐵皮屋頂之費用，實務上可依民法第172條無因管理之規定請求償還。最高法院97年度台上字第2260號判決意旨指出，管理人為他人管理事務，如其管理係有利於本人且不違反本人明示或可得推知之意思者，得請求本人償還必要或有益費用。當事人因屋頂漏水影響居住安全而自費修繕共用部分，係為全體住戶之利益所為，符合無因管理之要件，得向其他住戶按應有部分比例請求分擔費用。

至於因漏水導致室內裝潢損壞之賠償問題，若其他住戶有維護共用部分之義務而怠於履行，致當事人受有損害，當事人亦得依民法第184條第2項，主張其他住戶違反公寓大廈管理條例之保護他人法律而請求損害賠償。惟損害之因果關係須由當事人舉證，建議先行委託專業鑑定機構確認漏水原因及損害範圍。

關於救濟途徑，由於公寓修繕爭議案件在調解階段若他方無意願配合，成效有限，實務上多建議直接提起民事訴訟。依民事訴訟法第403條第1項第7款，因建築物區分所有權而生之爭議，應先經調解程序，故仍需先聲請調解，調解不成立後再行起訴。

五、結論與建議

結論：公寓屋頂平台及外牆屬共用部分，修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔，不因是否使用頂樓而免除義務。當事人自行修繕之費用可依無因管理請求其他住戶償還，漏水造成之損害亦可請求賠償。

1. 蒐集屋頂漏水及外牆剝落之照片、影片等證據，並保留自行修繕之費用單據及付款紀錄。
2. 委託專業鑑定機構進行漏水原因及損害範圍鑑定，作為日後訴訟之重要證據。
3. 以書面（存證信函）通知全體住戶共同分擔修繕費用，並保留送達紀錄。
4. 依民事訴訟法規定先向法院聲請調解，調解不成立後再提起民事訴訟。
5. 向現任區分所有權人求償，而非前任住戶，因維護共用部分之義務隨所有權移轉。
6. 考慮召開區分所有權人會議，成立管理委員會以利日後共用部分之管理維護。
7. 諮詢專業律師評估具體求償金額及訴訟策略，確認請求權是否已逾時效。