買受房屋後原屋主遺留物品不搬遷之法律處理

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向親戚購買房屋，完成過戶及交屋手續後，原屋主之親戚將個人物品堆放於屋內且拒絕搬離，經多次暗示仍未獲回應。其中部分房間甚至處於上鎖狀態，當事人無法正常使用。當事人欲了解如何合法開鎖進入房間，以及寄發存證信函時是否需要第三方在場見證並錄影存證。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 新屋主對已完成過戶之房屋是否享有完整之使用收益權，得否自行開鎖進入上鎖房間？
• 原屋主遺留物品長期不搬離，是否構成無權占有或侵害所有權？
• 新屋主自行開鎖處理是否可能涉及毀損罪或侵入住宅等刑事責任？
• 催告原屋主搬遷遺留物品之法定程序及存證方式為何？

三、相關法條

• 民法第765條 — 所有權人之使用收益處分權能
• 民法第767條 — 所有物返還請求權及妨害排除請求權
• 民法第348條 — 買賣契約出賣人之交付義務
• 民法第373條 — 危險負擔移轉與交付
• 土地登記規則第7條 — 不動產登記之效力
• 民法第803條 — 拾得遺失物之處理

四、法律分析

依民法第765條規定，所有人於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。當事人既已完成房屋過戶登記並取得所有權，對該房屋即享有完整之使用收益權能。原屋主之親戚於交屋後將物品遺留屋內拒不搬離，已構成對新屋主所有權之妨害，依民法第767條第1項中段，所有人得請求排除妨害。

關於自行開鎖之問題，由於房屋所有權已移轉予當事人，開啟自己所有房屋之鎖並非「侵入他人住宅」，不構成刑法第306條之侵入住宅罪。惟為避免遭指控毀損他人財物（刑法第354條），建議以不破壞鎖具之方式開啟（如請鎖匠開鎖），並全程錄影存證。實務上，最高法院96年度台上字第1860號判決指出，所有權人對自己所有之不動產行使權利，不構成侵入住宅。

就遺留物品之處理而言，建議先以存證信函催告原屋主於合理期限內搬離物品，並明確告知逾期將視為拋棄。寄發存證信函時不一定需要第三方在場，但開啟上鎖房間及清點物品時，強烈建議邀請第三方（如里長、公證人）在場見證，並全程錄影、逐一拍照造冊，以避免日後遭主張物品遺失或毀損之糾紛。若經催告後原屋主仍不搬離，可依法提起民事訴訟請求遷讓房屋。

五、結論與建議

結論：當事人已取得房屋所有權，原屋主遺留物品拒不搬離構成無權占有及所有權之妨害。新屋主得依法催告搬遷並排除妨害，惟應注意程序上之存證工作以避免衍生刑事爭議。

1. 寄發存證信函予原屋主，限期（如15至30日內）搬離所有遺留物品，並載明逾期未搬將視為拋棄。
2. 開鎖時請專業鎖匠以不破壞方式處理，並邀請里長或公正第三方在場見證。
3. 開鎖後將屋內物品逐一拍照、錄影並造冊登記，詳列品項、數量及外觀狀態。
4. 將物品造冊清單連同存證信函一併寄送原屋主，要求其限期取回。
5. 若催告期限屆滿後原屋主仍不搬離，可向法院提起民事訴訟請求遷讓房屋及排除妨害。
6. 同時評估是否請求原屋主賠償因無法使用房屋所受之損害（如相當於租金之不當得利）。
7. 諮詢專業律師協助處理，尤其親戚間之糾紛宜注意溝通方式以免關係更加惡化。