合租糾紛中承租人提前搬離之法律責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為租賃契約之唯一承租人，與多名室友合住。入住四個月後，室友多次對當事人施加精神壓力，包括在門口拍門、大聲喧嘩及言語侵犯等行為，且室友亦多次拖欠應分擔之費用。當事人嘗試轉租找人頂替，但室友不同意並威脅報警；提出退租時，室友又要求賠償損失。當事人為免持續遭受精神壓迫已先行搬離，目前擔心自身是否會因此產生法律責任。當事人本身患有憂鬱症，長期精神壓力已嚴重影響其身心健康。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人因室友精神壓迫提前搬離，是否構成違約？得否主張正當事由終止租約？
• 室友非租約當事人，其對承租人之騷擾行為是否構成當事人得終止租約之事由？
• 室友拖欠應分擔之費用，承租人得否向室友求償？
• 室友之精神壓迫行為是否構成侵權行為，承租人得否請求損害賠償？
• 室友要求承租人賠償其因退租所受之損失，於法是否有據？

三、相關法條

• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵得終止契約
• 民法第450條 — 租賃期限之規定
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第195條 — 侵害人格權之非財產上損害賠償
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制

四、法律分析

本案當事人為租約上唯一之承租人，與房東間存有租賃契約關係。室友並非租約當事人，其居住於該處之法律基礎係基於與承租人間之內部約定。因此，就租約而言，承租人對房東負有繼續給付租金及於租期屆滿時返還租賃物之義務。若承租人提前搬離且未依法或依約終止租約，原則上構成違約，房東得請求承租人賠償因提前終止所受之損害。然而，當事人仍可嘗試與房東協商合意終止租約，以降低違約風險。

就室友之精神壓迫行為而言，若已達侵害當事人人格權之程度，當事人得依民法第184條及第195條向室友請求損害賠償，包括精神慰撫金。室友在門口拍門、大聲喧嘩、言語侵犯等行為，若達到足以影響當事人身心健康之程度，可能構成民事上之侵權行為。尤其當事人患有憂鬱症，室友之行為更可能加重其病情，此部分得作為求償精神慰撫金之依據。此外，室友拖欠應分擔之費用，承租人得依雙方間之內部約定（無論口頭或書面）請求返還。

至於室友要求承租人賠償損失一事，室友並非租約當事人，其居住權利係來自與承租人之內部約定。若雙方間未有書面契約約定承租人不得退租，室友對承租人並無契約上之損害賠償請求權。即便有口頭約定，承租人亦得以室友之騷擾行為構成可歸責於室友之事由，主張免除賠償責任。建議當事人正式通知房東終止租約，並同時向室友請求返還積欠之費用及精神損害賠償。

五、結論與建議

結論：承租人因室友精神壓迫提前搬離，對房東可能構成違約，但可嘗試協商終止租約。室友之騷擾行為構成侵權，承租人得對室友主張損害賠償。室友要求承租人賠償其損失於法無據。

1. 儘速以書面方式正式通知房東終止租約，說明搬離之原因（室友精神壓迫影響居住安全），爭取房東同意合意終止。
2. 保留室友騷擾行為之所有證據，包括錄音、訊息紀錄、照片及就醫紀錄。
3. 整理室友拖欠費用之明細及相關紀錄，以存證信函向室友催討欠款。
4. 就精神壓迫造成之身心損害，諮詢醫師取得診斷證明，作為日後求償之證據。
5. 評估是否對室友提出民事侵權行為損害賠償訴訟，請求精神慰撫金。
6. 若室友之行為已涉及恐嚇或騷擾，可向警方報案或聲請民事保護令。
7. 尋求法律扶助基金會或社福機構之協助，尤其當事人有憂鬱症狀況，應同時關注身心健康。