購買傾斜屋賣方隱瞞瑕疵之法律救濟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買某公寓五樓，交屋後第五個月發現該建物為傾斜屋，經專業測量房屋傾斜率超過1/200。經查，隔壁建案施工挖地基時曾造成鄰損，前屋主已於一年前與建商達成賠款及工程補償協議，但在出售房屋時完全未告知買方此一傾斜瑕疵。當事人欲了解對賣方可主張之民刑事救濟途徑、房仲是否應負責任，以及若解除契約後相關費用應如何求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋傾斜率超過1/200是否構成民法上之物之瑕疵？買方得主張何種瑕疵擔保救濟？
• 賣方明知房屋傾斜而隱瞞不告知，是否構成刑法上之詐欺罪？
• 房仲於交易過程中未查知或未揭露房屋傾斜事實，是否應負損害賠償責任？
• 買方解除契約後，就已支出之裝潢費用、搬遷成本及時間損失應如何求償？
• 前屋主已取得之鄰損賠償及工程補償，對本案買方之權益有何影響？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 解除權之除斥期間
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀義務
• 刑法第339條 — 詐欺罪

四、法律分析

房屋傾斜率超過1/200，依內政部所頒佈之建築物傾斜率判定標準，雖尚未達立即危險之程度，但已屬「須進行補強或修復」之等級，顯然減少房屋之價值及通常效用，構成民法第354條所定之物之瑕疵。前屋主明知房屋因鄰損而傾斜，且已與建商達成賠償協議，卻在出售時故意隱瞞此一重大瑕疵，符合民法第360條「故意不告知瑕疵」之要件。買方得據此請求不履行之損害賠償，亦得依第359條主張解除契約並請求返還價金。

在刑事責任方面，賣方明知房屋有傾斜瑕疵，於不動產現況說明書中未為揭露，以此方式使買方陷於錯誤而為購買之意思表示，可能構成刑法第339條第1項之詐欺取財罪。實務上，最高法院101年度台上字第2765號判決指出，出售房屋時故意隱瞞足以影響買方購買意願之重大瑕疵，與施用詐術無異，得以詐欺罪論處。

關於房仲之責任，依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，房仲業者對於交易標的之現況應盡調查義務。若房仲知悉或可得知悉房屋傾斜之事實而未告知買方，得依民法第184條侵權行為請求損害賠償。至於解約後之求償範圍，依民法第259條回復原狀之規定，賣方應返還已受領之價金及法定利息；另就買方因信賴契約有效所支出之裝潢費、搬遷費、仲介費等信賴利益損害，以及因處理本案所耗費之時間精力，均得依民法第216條請求賠償。

五、結論與建議

結論：賣方明知房屋傾斜而隱瞞出售，買方得主張瑕疵擔保解除契約並請求損害賠償，刑事上亦可對賣方提出詐欺罪告訴。房仲若未盡調查義務，亦應負損害賠償責任。

1. 立即委請專業測量機構出具房屋傾斜率之正式鑑定報告，作為訴訟之核心證據。
2. 調閱前屋主與鄰損建商之賠償協議書及相關補強工程紀錄，證明賣方知情。
3. 以存證信函向賣方通知解除買賣契約，並主張返還價金及損害賠償。
4. 同時對賣方提出詐欺罪之刑事告訴，透過刑事偵查程序蒐集更多證據。
5. 向房仲業者主張未盡調查告知義務之損害賠償責任。
6. 保留所有因本案支出之費用單據（裝潢、搬遷、仲介費等），以利計算損害範圍。
7. 注意民法第365條解除權之除斥期間（通知瑕疵後六個月內），儘速行使權利。