房屋專任約保護期後仲介費爭議

一、問題／事實整理

某屋主與房屋仲介公司簽訂專任委託銷售契約，約定專任期屆滿後設有一定期間之保護期。保護期屆滿後，屋主自行與買方完成房屋買賣交易。仲介公司得知成交消息後，主張買方為其先前曾帶看之客戶，要求屋主或買方支付仲介服務費。屋主與買方認為交易係在保護期結束後始進行，且成交過程中仲介並未實際參與媒介，拒絕給付仲介費，雙方因此產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 專任委託約保護期屆滿後成交之買賣，仲介是否仍得主張居間報酬請求權？保護期條款之效力是否及於期滿後之交易？
• 仲介公司主張買方為其「曾帶看之客戶」，此一事實是否足以構成居間報酬請求權之基礎？
• 仲介費之請求權成立，是否以仲介實際促成交易為必要條件？僅曾帶看是否等同於媒介行為？
• 屋主或買方若拒絕支付，仲介公司可能採取何種法律行動？雙方之抗辯空間為何？

三、相關法條

民法第565條：居間人因媒介而成立契約者，得請求報酬，明確以「因其媒介」為報酬請求之前提。

民法第568條：居間人之報酬於契約因其報告或媒介而成立時始得請求，強調因果關係之必要。

不動產經紀業管理條例第19條：經紀業收取之仲介費用應於委託契約中明訂，且買賣合計不得超過實際成交價百分之六。

不動產經紀業管理條例第24條：經紀業應對委託人據實報告居間事項，違反者對委託人負損害賠償責任。

四、法律分析

（1）保護期條款之效力範圍與期滿後之法律關係
專任委託約中之保護期條款，係仲介業者為保障其於專任期間投入之媒介努力而設之特約。保護期之目的在於防止委託人於專任期屆滿後，立即將仲介曾介紹之客戶私下成交以規避仲介費。然而，保護期條款有明確之時間界限，期滿後即喪失效力。實務上，法院認定保護期條款之適用須同時滿足兩個要件：一是交易對象為仲介於委託期間曾介紹之客戶；二是交易行為發生於保護期屆滿前。若買賣契約之簽訂日期明確在保護期屆滿之後，原則上仲介不得再援引保護期條款主張報酬。但仲介可能另以民法居間規定為請求權基礎，主張其先前之帶看行為構成媒介，因此即使不適用保護期條款，仍應探究仲介之帶看行為與最終成交之間是否存在相當因果關係。若買方係自行接觸屋主、自行議價、自行完成交易，則仲介之帶看行為與最終成交之因果關係薄弱，報酬請求權難以成立。

（2）居間報酬請求權之因果關係認定與舉證責任
依民法第565條及第568條，居間人（仲介）之報酬請求權以「因其媒介而成立契約」為必要。所謂「因其媒介」，不僅要求仲介曾提供服務（如帶看），更要求該服務與最終成交之間具有相當因果關係。實務上，最高法院見解認為，居間人僅為報告居間時，其報告須為契約成立之「決定性原因」；若為媒介居間，則須證明其媒介行為實質促成雙方合意。若仲介僅曾帶買方看過房屋，但之後未進一步議價、斡旋或促成任何實質交涉，而買方係經由其他管道重新接觸屋主並自行完成交易，則仲介之帶看行為充其量僅為買方認識該物件之機緣，尚不足以構成「因其媒介而成立契約」之法律要件。舉證責任方面，依「誰主張誰舉證」之原則，仲介公司須舉證證明其媒介行為與成交之間具有因果關係，而非由屋主或買方證明仲介未提供服務。屋主與買方應保存自行接觸、議價之完整紀錄，以備仲介提起訴訟時之抗辯。

五、結論與建議

1. 確認保護期已屆滿：詳細檢視專任委託契約中保護期之起訖日，確認買賣契約簽訂日期確實在保護期屆滿之後，保留契約影本作為證據。
2. 蒐集自行成交之證據鏈：完整保存買賣雙方自行接觸、議價、簽約之所有紀錄，包括通訊軟體對話、電話紀錄、見面經過等，證明成交非經仲介媒介。
3. 以存證信函回應仲介追討：若仲介主張仲介費，應以存證信函正式回覆，載明保護期已屆滿、仲介未實質參與成交之事實及法律依據，明確拒絕給付。
4. 向不動產經紀業主管機關申訴：若仲介持續以不當方式追討費用（如騷擾、威脅），可向縣市政府地政局或不動產經紀業主管機關檢舉，請求介入處理。
5. 委任律師評估並準備應訴：若仲介提起民事訴訟，應委任專業律師應訴，主張保護期已屆滿且仲介之帶看行為與成交間不具相當因果關係，請求法院駁回仲介之請求。