公司欠薪承諾變賣房產支付，員工如何確保債權？欠薪清償順序分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某公司積欠員工薪資及勞健保費用已超過六個月，員工多次要求給付均未果。近日與雇主開會時，雇主承諾將變賣公司辦公室不動產，在清償積欠銀行之抵押借款及必要稅金後，剩餘金額將優先用以支付員工薪資及資遣費。員工關心以下問題：如何確保變賣所得確實用於支付欠薪、清償順序由誰決定、是否需要雇主簽署書面承諾文件，以及雇主此舉是否可能有詐。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公司變賣房產後之資金清償順序，法律上如何規範？工資債權之優先順位為何？
• 雇主口頭承諾之清償順序是否具法律拘束力？是否需要簽署書面文件？
• 員工如何確保雇主變賣房產後之資金確實用於支付欠薪？有無債權保全措施可採？
• 雇主以變賣房產為藉口拖延或脫產之風險如何防範？
• 員工是否可向積欠工資墊償基金申請墊償？

三、相關法條

• 勞動基準法第28條 — 工資債權優先受償及積欠工資墊償基金
• 勞動基準法第22條 — 工資全額直接給付原則
• 勞動基準法第27條 — 主管機關限期給付工資之命令
• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷權
• 強制執行法第522條 — 假扣押之聲請
• 民法第873條 — 抵押權之效力（優先受償權）
• 刑法第356條 — 損害債權罪

四、法律分析

首先，關於清償順序之法律規範。房產變賣後所得之分配順序依法律規定如下：（一）抵押權人（銀行）——依民法第873條，抵押權人就抵押物賣得之價金享有優先受償權，優先於其他一切債權；（二）土地增值稅等必要稅捐；（三）工資債權——依勞基法第28條第1項規定，雇主因歇業、清算或宣告破產而積欠之工資，應由雇主依法定標準提撥之積欠工資墊償基金墊償。同條第2項規定，雇主所積欠之工資、退休金及資遣費，其債權受償順序優先於普通債權。但需注意，工資債權雖優先於一般債權，仍次於有擔保之抵押債權。因此，銀行抵押貸款清償後之剩餘金額，員工之工資債權始能優先受償。

其次，關於書面承諾之必要性。雇主口頭承諾之清償順序雖有契約之效力（口頭契約亦為有效契約），但在舉證上極為不利。強烈建議要求雇主簽署書面協議或切結書，內容應明確載明：（一）雇主承認積欠各員工之具體薪資金額及月份；（二）承諾將變賣房產所得之剩餘金額優先用於支付員工薪資及資遣費；（三）清償之期限及方式；（四）若違反承諾之違約責任。建議由全體員工與雇主共同簽署，並由見證人（如律師）見證，或至法院進行認證。最理想之方式為透過勞資爭議調解程序達成調解，調解紀錄經法院核定後具有執行名義之效力。

再者，關於防範雇主脫產之風險。員工最應擔心的風險是雇主以變賣房產為藉口拖延時間，實際上趁機轉移財產（脫產）。可能的風險態樣包括：將房產低價出售予關係人、變賣後將所得匯往海外或轉入他人帳戶、或以房產設定更多抵押權予他人。為防範此風險，員工應儘速取得執行名義（如調解紀錄、法院判決或支付命令），並在雇主變賣房產前向法院聲請假扣押，凍結房產使其無法移轉。若雇主已有脫產行為，員工得依民法第244條行使撤銷權。此外，雇主將受強制執行之際處分財產致債權人受損者，可能構成刑法第356條損害債權罪。

最後，關於積欠工資墊償基金。依勞基法第28條規定，雇主應按月提繳一定金額至積欠工資墊償基金。若雇主因歇業、清算或宣告破產而積欠勞工工資未滿6個月部分，得由該基金先行墊償，事後再由基金向雇主追償。員工若符合申請條件（雇主歇業或經主管機關限期令其給付而仍不給付），可向勞保局申請墊償，以緩解燃眉之急。

五、結論與建議

結論：雇主口頭承諾之清償順序不足以保障員工權益，須簽署書面文件。房產變賣所得之清償順序為：抵押權人優先，工資債權次之但優先於一般債權。員工應積極採取法律手段保全債權，避免雇主脫產。

1. 要求簽署書面切結書：立即要求雇主簽署書面協議，明確載明積欠金額、清償順序、期限及違約責任，並由見證人簽名。
2. 申請勞資爭議調解：儘速向地方政府申請勞資爭議調解，將欠薪金額及清償條件透過調解程序確認。調解成立經法院核定後即具執行名義。
3. 聲請假扣押：向法院聲請假扣押雇主之不動產，防止雇主在清償欠薪前將房產移轉或設定抵押予他人。假扣押需提供擔保金（通常為請求金額之三分之一）。
4. 向勞動主管機關申訴：向當地勞動局檢舉雇主積欠工資超過六個月，請求主管機關依勞基法第27條限期令雇主給付。
5. 評估申請積欠工資墊償：若雇主已符合歇業或主管機關限期令其給付而不給付之條件，可向勞保局申請積欠工資墊償基金墊償。
6. 監控房產移轉動態：至地政機關調閱房產之登記謄本，確認是否有新設定抵押權或移轉登記之情形，及早發現脫產行為。
7. 委請律師全程協助：本案涉及債權保全、強制執行、勞資爭議等多重法律問題且金額重大，建議委請律師全程協助處理。