法律諮詢案例

一、問題／事實整理

當事人購買新屋時，因故以公公名義辦理貸款及所有權登記，實際頭期款由當事人帳戶匯入公公帳戶（匯款時有特別註記），每月房貸亦由當事人帳號轉帳繳納並有註記。當事人現欲提前清償房貸並將不動產登記回自己名下，詢問應以贈與方式或買賣方式辦理移轉較為適當。

資料來源：法律圈 LawChain

（LawChain 原文）

二、爭點

• 當事人與公公間是否成立借名登記契約關係。
• 借名登記契約終止後，應以何種方式辦理不動產移轉登記。
• 以贈與方式移轉之稅務負擔為何（贈與稅）。
• 以買賣方式移轉之稅務負擔為何（土地增值稅、契稅、房地合一稅）。
• 若公公突然過世，借名登記之不動產是否會被列入其遺產。

三、法條或規則

• 民法第529條（委任契約）
• 民法第541條（受任人之移轉義務）
• 民法第179條（不當得利）
• 遺產及贈與稅法第4條（贈與之定義）
• 遺產及贈與稅法第5條（視為贈與）

四、涵攝分析

借名登記係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約。最高法院實務見解認為借名登記契約之性質類推適用委任之規定（民法第529條以下）。本件當事人支付全部頭期款及每月貸款，並有完整金流紀錄及匯款註記，足以證明借名登記關係之存在。

關於返還方式，當事人得終止借名登記契約後，請求公公將不動產移轉登記回自己名下。就移轉之形式，若以「贈與」名義辦理，形式上公公贈與不動產予媳婦，將產生贈與稅問題（依遺產及贈與稅法第4條），且公公與媳婦間非直系親屬，無法適用每年免稅額之親屬贈與優惠。若以「買賣」名義辦理，則需繳納土地增值稅及契稅，但可主張實質上為借名登記之返還而非真正買賣。

實務上最理想之做法是備妥借名登記之證據（匯款紀錄、貸款繳付紀錄、借名登記協議書等），向國稅局說明係借名登記之返還，主張非屬贈與亦非買賣，而係回復真正權利人之登記，藉此減輕稅負。惟此主張能否為稅務機關接受，需視證據之充分程度而定。

五、結論與建議

• 當事人與公公間之法律關係應定性為借名登記，得終止契約後請求移轉登記回自己名下。
• 以贈與方式移轉將產生贈與稅負擔（公公與媳婦間無親屬免稅額優惠），不建議輕率採用。
• 以買賣方式移轉需繳納土地增值稅及契稅，但可能較贈與稅負擔為低，惟仍有房地合一稅之考量。
• 最佳方案為備齊借名登記之完整證據，向稅務機關主張係借名登記返還，非贈與亦非買賣，以降低稅負。
• 建議儘速與公公簽訂書面之借名登記終止協議，載明返還原因及雙方合意。
• 務必保存所有頭期款匯款紀錄、每月貸款轉帳紀錄及相關註記，作為證明借名登記關係之關鍵證據。
• 建議諮詢專業地政士及稅務會計師，評估各種移轉方式之稅務成本，選擇最有利之方案。