法律諮詢案例

一、問題／事實整理

當事人購買房屋，買賣交易已完成並辦妥過戶登記。買賣契約中載明前屋主附贈傢俱與家電。交屋後保固期間內發生漏水問題，當事人聯繫前屋主請求修繕，前屋主起初避不聯絡，後態度激烈表示已有附贈家具不願負擔修繕費用，翌日以簡訊通知要撤銷贈與。當事人欲了解前屋主能否撤銷附贈物、仲介公司是否應負責任，以及前屋主若告不成能否重複提告。

資料來源：法律圈 LawChain

（LawChain 原文）

二、爭點

• 買賣契約中附贈傢俱家電之法律性質：究屬獨立贈與或買賣契約之從給付義務。
• 前屋主得否依贈與撤銷之規定撤銷已交付之附贈物。
• 漏水問題是否屬於前屋主之瑕疵擔保責任範圍，與附贈物有無關聯。
• 仲介公司對保固期間內之瑕疵爭議是否負有協助處理之義務。
• 前屋主若提告敗訴後，得否就同一事由再行提告（一事不再理原則）。

三、法條或規則

• 民法第345條（買賣之定義）
• 民法第354條（物之瑕疵擔保）
• 民法第408條（贈與之撤銷）
• 民法第416條（受贈人忘恩行為之撤銷）
• 民法第565條（居間契約）

四、涵攝分析

首先，關於附贈傢俱家電之法律性質，實務上若該贈與係記載於買賣契約中作為交易條件之一部分，法院多認定其屬買賣契約之從給付義務，而非獨立之贈與契約。既已載入買賣契約且交易完成、物品交付，前屋主即不得援引民法第408條（贈與未交付前得撤銷）主張撤銷，因物品早已交付完畢。

即便將該部分認定為獨立贈與，依民法第416條，贈與人僅於受贈人對贈與人有故意侵害、重大侮辱或不履行扶養義務等法定事由時，方得撤銷贈與。當事人僅係正當請求漏水修繕，並無任何忘恩行為，前屋主之撤銷主張顯然缺乏法律依據。

其次，漏水問題屬於房屋買賣之瑕疵擔保責任（民法第354條），前屋主不得以已附贈家具為由拒絕履行修繕義務。至於仲介公司，依居間契約（民法第565條）及不動產經紀業管理條例，仲介於保固期間內對買賣雙方之爭議負有協助處理之義務。最後，若前屋主提告敗訴確定，依民事訴訟法一事不再理原則，不得就同一事由重複提告。

五、結論與建議

1. 買賣契約載明之附贈傢俱家電屬契約義務之一部分，前屋主無權任意撤銷，當事人無須返還。
2. 保留前屋主以簡訊通知撤銷贈與之紀錄，作為日後訴訟之證據。
3. 漏水修繕屬前屋主之瑕疵擔保責任，當事人得依法請求修繕或減少價金。
4. 以書面（存證信函）正式通知前屋主履行漏水修繕義務，並副知仲介公司。
5. 向仲介公司要求依約協助處理爭議，若仲介怠於處理，可向不動產經紀業主管機關申訴。
6. 前屋主若提告敗訴確定後，不得就同一事由再行提告（一事不再理），當事人無須過度擔憂。
7. 建議諮詢專業律師評估是否主動提起民事訴訟請求修繕費用及損害賠償。