請問遺產是房子的問題

一、問題／事實整理

被繼承人（父或母）遺有兩間房屋及兩名子女（繼承人A與繼承人B）。當事人希望了解以下問題：房地產之特留分究竟以市價或其他標準計算；若兩間房屋之價值超過特留分門檻，被繼承人能否以遺囑指定A房給繼承人A、B房給繼承人B；此種指定分配生效後，繼承人B是否不得使用或處分A房，以及繼承人B出售B房時是否需要繼承人A之同意。

資料來源：法律圈 LawChain（原文連結）

二、爭點

1. 房地產特留分之計算標準：應以市價（市場交易價值）、公告現值、房屋評定現值或其他標準為準？
2. 被繼承人以遺囑指定不同房屋分配給不同子女（即指定遺產分割方法），在不侵害特留分之前提下，是否有效？
3. 若兩間房屋價值差距甚大，導致分配結果侵害一方之特留分，應如何處理？是否需以金錢找補？
4. 繼承人各自取得單獨所有權後，彼此間對對方房屋之權利義務關係為何？

三、相關法條

• 民法第1165條（遺囑指定分割方法）：被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法者，從其所定。（全國法規資料庫）
• 民法第1187條（遺囑自由之限制）：遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。（全國法規資料庫）
• 民法第1223條（特留分之比例）：繼承人之特留分，依左列各款之規定：直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。（全國法規資料庫）
• 民法第765條（所有權之權能）：所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。（全國法規資料庫）
• 遺產及贈與稅法第10條（遺產價值之計算）：遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準。（全國法規資料庫）

四、涵攝分析

關於特留分之計算標準，實務上法院在計算遺產價值以判斷是否侵害特留分時，係以被繼承人死亡時之「市場交易價值」（市價）為準，而非公告現值或房屋評定現值。此因公告現值及評定現值通常遠低於實際市場價值，以之計算將無法真實反映遺產價值，對繼承人之保護不足。稅法上雖以「時價」為遺產價值計算基礎，但法院於民事訴訟中認定特留分是否受侵害時，多採市場鑑價方式確定不動產價值（可參考最高法院104年度台上字第250號判決意旨）。就遺囑指定分配而言，民法第1165條明確允許被繼承人以遺囑定遺產之分割方法，故被繼承人得以遺囑指定A房歸繼承人A、B房歸繼承人B。惟若A房與B房之市價差距過大，導致取得較低價值房屋之繼承人所得低於其特留分（應繼分之二分之一），則該繼承人得行使扣減權。此時，取得較高價值房屋之繼承人可能需以金錢補償差額，或由法院調整分割方式。繼承人各自取得指定房屋並完成登記後，即為該房屋之單獨所有權人，依民法第765條享有完全之使用、收益、處分權能。繼承人B不得使用或居住繼承人A之房屋，繼承人B出售自己之房屋亦無需繼承人A同意。

五、結論與建議

結論：房地產特留分以市價計算。遺囑可指定不同房屋給不同子女，但不得侵害特留分。各繼承人取得各自房屋後，彼此間無共有關係，各自擁有完全之處分權。

1. 建議被繼承人於立遺囑前，先委請不動產估價師對兩間房屋進行市場價值鑑定，確認指定分配方式是否侵害任一子女之特留分。
2. 若兩間房屋價值差距超過特留分之容許範圍，可於遺囑中載明差額以其他遺產（如存款）補足，或約定取得較高價值房屋之子女應以金錢補償他方。
3. 遺囑之形式須符合民法第1189條至第1195條規定（自書遺囑、公證遺囑等），建議採公證遺囑方式以確保效力無疑。
4. 繼承人取得各自房屋後，應儘速辦理繼承登記及產權移轉登記，以確立所有權歸屬。
5. 各繼承人取得房屋後即為獨立所有權人，出售、出租或其他處分行為均無需他方同意，彼此間亦無使用對方房屋之權利。
6. 若繼承開始後對遺囑分配方式有爭議，建議先行協商，協商不成再循訴訟途徑解決。
7. 注意遺產稅之申報，不動產價值於稅務上係以「時價」計算（土地以公告現值、房屋以評定現值），與民事上計算特留分時採市價之標準不同，兩者不宜混淆。

資料來源：法律圈 LawChain（原文連結）