建商施工瑕疵致樓下漏水之法律問題

1. 事實整理（LawChain 原文）

當事人購屋近五年後，樓下住戶反映浴室漏水。經專業人士檢查，確認係建商施工缺陷所致，具體瑕疵包括：浴缸內之地板與牆壁未做防水處理，且管線曾遭挖除重做導致管線銜接出現問題。

建商初期堅稱已施作防水工程，嗣後派工人到場查看，工人坦承地板雖使用較好之水泥但確實未做防水處理，管線亦有問題。然而工人僅做初步勘查未攜帶工具，此後兩週仍未安排修繕。樓下鄰居多次來電要求當事人停止使用該浴室。當事人表示問題源於建商施工瑕疵與修繕拖延，並非自身不願配合處理。

2. 爭點

• 購屋近五年後始發現之施工瑕疵，是否仍在建商瑕疵擔保責任期間內？
• 建商施工未做防水處理，屬買賣契約或承攬契約之瑕疵擔保責任？
• 建商承認瑕疵卻拖延修繕，當事人得採取之法律手段為何？
• 樓下鄰居要求停用浴室是否合理？當事人對鄰居之責任歸屬為何？

3. 相關法條

民法第354條（買賣瑕疵擔保）：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。全國法規資料庫

民法第365條（瑕疵擔保之除斥期間）：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。全國法規資料庫

民法第227條（不完全給付之損害賠償）：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。全國法規資料庫

民法第493條（承攬瑕疵修補請求權）：工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。全國法規資料庫

4. 法律分析

本案涉及預售屋或新成屋買賣中建商之瑕疵擔保責任。依民法第365條規定，買受人之瑕疵擔保解除權或減價請求權，自物之交付時起五年內不行使而消滅。本案購屋近五年始發現漏水，時間上已接近除斥期間屆滿，當事人應儘速行使權利。惟需注意，若建商有故意不告知瑕疵之情事，依民法第360條另有特別規定，不受五年除斥期間之限制。

此外，建商未施作防水工程即交屋，屬可歸責於出賣人之不完全給付，當事人亦得依民法第227條主張損害賠償，此請求權之消滅時效為15年，較瑕疵擔保之5年除斥期間為長。實務上，法院多認為建商交屋時即有施工瑕疵（如未做防水），買受人得併依買賣瑕疵擔保與不完全給付之規定主張權利。

關於鄰居要求停用浴室一節，在法律上鄰居並無權強制當事人停用，但若漏水持續造成鄰居損害，鄰居得對漏水源頭之所有人（即當事人）請求排除侵害。因此，當事人雖非瑕疵之肇因者，仍可能面臨鄰居之侵權行為求償，此時當事人得再向建商行使求償權。

5. 結論與建議

結論：建商施工未做防水處理致漏水，屬買賣瑕疵擔保及不完全給付之責任。購屋近五年已接近瑕疵擔保除斥期間，應儘速主張權利；同時得依不完全給付規定求償，時效較長。

1. 立即以存證信函通知建商，載明瑕疵情形並定相當期限（如14日）要求完成修繕，以保全時效及權利行使。
2. 委請專業鑑定機構（如土木技師或建築師公會）出具漏水原因鑑定報告，確認係建商施工瑕疵所致，作為日後訴訟之關鍵證據。
3. 若建商逾期仍未修繕，得自行委請第三方施工修繕，保留所有費用單據，並向建商請求償還修繕費用及其他損害。
4. 主動與樓下鄰居溝通，說明已積極處理中，必要時留存溝通紀錄；若鄰居提起訴訟，得將建商列為第三人或另行向建商求償。
5. 考量瑕疵擔保除斥期間將屆，建議儘速諮詢律師評估是否立即提起訴訟或先行調解，避免權利因時效而消滅。

資料來源：法律圈 LawChain（原文連結）