合租房屋開店遇到的狀況

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之妹妹去年與朋友合租一間店面，將空間隔間後兩人各自開店使用。房屋租賃契約係由當事人之妹妹出名簽訂，惟合租友人確實有使用該店面之事實。現合租友人未按時繳納其應分攤之租金，導致房東向簽約人即當事人之妹妹催繳全額租金。當事人欲瞭解是否得在法律上向該友人追討應分攤之租金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 合租友人雖未簽訂租約，但有使用店面之事實，雙方間之法律關係為何？
• 簽約人對房東負有全額給付租金之義務後，得否向合租友人求償其應分攤之部分？
• 雙方若無書面分攤協議，如何舉證口頭約定之內容？
• 合租友人未繳租金之行為，得否主張不當得利返還？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第199條 — 債權之效力
• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 民法第272條 — 連帶債務之成立
• 民法第281條 — 連帶債務人間之內部求償權

四、法律分析

本案之法律關係可從外部關係與內部關係兩層面分析。就外部關係而言，房屋租賃契約僅由當事人之妹妹與房東簽訂，依債之相對性原則，簽約人對房東負有全額給付租金之義務，合租友人並非租約當事人，房東無法直接向合租友人請求租金。因此，房東催繳租金時，簽約人有義務先行繳納全額租金。

就內部關係而言，當事人之妹妹與合租友人之間存在合租分攤租金之約定。雖未訂立書面契約，但依民法第153條，契約之成立不以書面為必要，口頭約定亦具法律效力。兩人約定合租店面並各自分攤租金之行為，性質上類似合夥或內部委任關係。依最高法院98年度台上字第1559號判決意旨，當事人間縱無書面約定，如有口頭協議且已實際履行者，仍應受其拘束。因此，簽約人代為繳納全額租金後，得向合租友人請求返還其應分攤之部分。

請求權基礎可有二：其一，依雙方口頭約定之內部分攤協議（契約請求權），請求合租友人給付應分攤之租金。其二，若合租友人否認有分攤約定，簽約人仍得依民法第179條不當得利之規定，主張合租友人無法律上原因使用店面空間而受有利益，致簽約人受有代繳租金之損害，請求返還相當於租金之利益。舉證方面，建議蒐集LINE對話紀錄、匯款紀錄、證人證詞等，以證明雙方確有分攤租金之合意及合租友人使用店面之事實。

五、結論與建議

結論：雖然租約僅由當事人之妹妹簽訂，但合租友人確有使用店面之事實及分攤租金之約定，簽約人得依口頭協議或不當得利之規定，向合租友人追討應分攤之租金。

1. 先以書面（存證信函）催告合租友人於一定期限內繳納積欠之應分攤租金，保留催告之證據。
2. 蒐集並保全所有能證明合租事實之證據，包括LINE對話紀錄、過去匯款租金之紀錄、隔間照片、鄰居或顧客之證詞等。
3. 若催告未果，可向法院聲請支付命令（小額金額可於簡易庭處理），請求合租友人給付積欠之租金。
4. 先行繳納房東催繳之全額租金，避免因欠租遭房東終止租約，影響自身營業。
5. 與合租友人協商後續合租安排，若無法達成共識，考慮終止合租關係並要求其搬離。
6. 日後若再有合租安排，務必簽訂書面之租金分攤協議，明確約定各方之權利義務。
7. 諮詢專業律師，評估是否提起民事訴訟追討積欠之租金及相關損害。