抵押權追及性與房屋轉售風險

一、問題／事實整理

當事人購入二手法拍屋後發現原屋主尚有債務，且房屋第二順位抵押權未塗銷，擔心新屋主是否仍受影響。

資料來源：法律圈 LawChain（https://www.lawchain.tw/questions/28668）

二、爭點

• 抵押權是否具有追及效力？
• 物權優先於債權原則如何適用？

三、相關法條

民法第867條：抵押權及其對標的物之效力。

四、法律分析

抵押權追及性之法理基礎。依民法第 867 條規定，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此而受影響。此即抵押權之「追及性」，亦為物權之對世效力的具體展現。換言之，抵押權一經設定登記，即附著於該不動產之上，不論所有權如何移轉、經過幾手買賣，抵押權人均得就該不動產行使其抵押權，包括聲請法院拍賣以優先受償。

未塗銷抵押權對新屋主之風險。當事人購入之二手法拍屋若仍有第二順位抵押權未塗銷，該抵押權人於其擔保債權屆期未獲清償時，仍得聲請法院拍賣該不動產。新屋主雖為合法之所有權人，但因物權優先於債權之原則，無法以其所有權對抗先於其取得之抵押權。一旦抵押權人聲請拍賣獲准，新屋主可能面臨房屋再度被拍賣之風險，且因拍賣價金需先清償抵押債務，新屋主之投資可能血本無歸。

法拍程序中抵押權之處理。一般而言，法院拍賣不動產時，若拍定價金足以清償全部優先債權（含各順位抵押權），則拍定後各抵押權應予塗銷，買受人取得無負擔之所有權。然而，若拍賣程序中有抵押權未被列入分配或因特殊原因（如該抵押權人未參與分配程序）而未予塗銷，則該抵押權仍繼續存在，買受人即承受此項負擔。

新屋主之救濟與預防措施。新屋主如發現未塗銷之抵押權，應儘速與該抵押權人協商，評估是否由買受人自行清償該擔保債務以換取塗銷抵押權登記。若係因法拍程序之瑕疵導致抵押權未被塗銷，買受人亦得向執行法院聲請補正。預防上，購屋前務必詳閱土地及建物登記謄本，確認所有他項權利之設定情形，並於買賣契約中約定賣方應負責清償並塗銷全部抵押權，或自價金中預留足額款項代為清償。

五、結論與建議

1. 購屋前務必查閱土地及建物登記謄本。
2. 發現未塗銷抵押權時，應要求賣方清償或自價金中代償扣抵。
3. 若已過戶，應儘速與抵押權人協商清償塗銷以穩定所有權。