租約公證後，欠租能否直接強制執行？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東與房客租約已公證且載有逕受強制執行條款，現房客欠租，房東詢問是否可立即申請執行搬遷。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公證書作為執行名義的效力範圍為何？
• 房東可否逕自搬遷房客財物？

三、相關法條

公證法第 13 條。

四、法律分析

公證書作為執行名義之法律效力。依公證法第13條規定，經公證人作成之公證書，載有當事人依該法律行為應給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量，且載明應逕受強制執行者，得作為執行名義。本案租約已公證且載有逕受強制執行條款，房東毋須另行起訴取得勝訴判決，即可直接持公證書向法院聲請強制執行，程序上較一般訴訟快速許多。

執行範圍：金錢給付與遷讓房屋。公證書之執行範圍依其記載內容而定。若公證書僅記載「欠租之金錢給付」應逕受強制執行，則房東僅得就欠租金額為執行；若同時記載「租期屆滿或終止後之遷讓房屋」亦應逕受強制執行，則房東得同時聲請金錢給付執行與遷讓房屋執行。房東應仔細確認公證書之記載範圍，以決定可聲請之執行項目。

自力救濟之法律風險。雖然公證書得作為執行名義，但執行程序仍須由法院執行處依法進行。房東不得自行更換門鎖、破門進入或搬運房客物品。若房東未經法院程序逕行採取自力救濟行為，可能構成侵入住宅罪、毀損罪或強制罪等刑事責任，並須對房客負民事損害賠償責任。一切強制措施均應透過法院執行處依法進行。

執行程序之時程預估。房東聲請強制執行後，法院執行處會先通知房客限期自行搬遷。若房客仍不搬離，法院將排定強制搬遷日期，由執行人員會同鎖匠、搬運工到場執行。整體程序自聲請至實際執行完畢，通常需要數週至數月不等，視法院案件量及排程而定。房東應預留充足時間，並備妥公證書正本、欠租證明及相關文件。

五、結論與建議

結論：本案宜盡速採取程序行動並同步完備證據，以降低執行或訴訟風險。

1. 備妥公證書正本與欠租證明。
2. 向法院聲請金錢給付與遷讓房屋執行。
3. 預留法院通知與排程時間，通常仍需數週至數月。