屋主修繕漏水致店面停業，營業損失如何求償？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於兩年前承租某店面經營餐廳，已設立公司並依法繳稅。承租時以現況承租，房仲出租時未檢查屋況，當事人承租後亦未更換管線。今年十二月，店面一樓發生嚴重漏水，房東進行修繕。然而，修繕期間當事人須停業，房東不願減免該期間之租金，亦不願賠償停業期間之營業損失。當事人詢問應如何求償營業損失，以及應準備之步驟與方向。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人對租賃物之修繕義務範圍為何？漏水修繕是否屬於出租人之責任？
• 因出租人修繕導致承租人無法使用租賃物，承租人得否主張租金減免？
• 承租人得否向出租人請求停業期間之營業損失賠償？其法律依據為何？
• 「以現況承租」之約定是否免除出租人之修繕義務？

三、相關法條

• 民法第423條（出租人之保持義務）
• 民法第429條（出租人之修繕義務）
• 民法第435條（租賃物一部滅失或不堪使用之租金減免）
• 民法第227條（不完全給付之損害賠償）
• 民法第184條（侵權行為損害賠償）
• 民法第216條（損害賠償之範圍）

四、法律分析

一、出租人之修繕義務：依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。同法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。店面一樓漏水係屬房屋結構或管線老化之問題，非因承租人使用不當所致，修繕義務應由出租人負擔。

二、租金減免之主張：依民法第435條第1項規定，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。修繕期間承租人無法使用店面營業，該期間租賃物已無法達到約定之使用目的，承租人得據此主張按比例減免租金。

三、營業損失之求償：出租人未能保持租賃物合於使用狀態，構成債務不完全給付（民法第227條），承租人因此所受之營業損失屬於所失利益（民法第216條），得請求出租人賠償。惟承租人須舉證證明：（一）確實因修繕而停業；（二）停業期間之營業損失金額。建議以停業前之營業額紀錄、報稅資料、發票紀錄等作為計算依據。

四、「以現況承租」之效力：「以現況承租」之約定，通常僅表示承租人接受承租時之屋況，不得事後以承租前即已存在之瑕疵主張減少租金。但此約定並不免除出租人在租賃存續期間之保持義務與修繕義務。漏水若係承租後始發生或惡化之情形，出租人仍應負修繕責任。

五、結論與建議

結論：房東負有修繕義務，且因修繕導致承租人停業，承租人有權主張租金減免並請求賠償營業損失。「以現況承租」之約定不免除房東於租賃存續期間之保持義務。

1. 立即蒐集並保全所有營業損失之相關證據，包含停業前之每月營業額紀錄、報稅申報書、統一發票開立紀錄、員工薪資支出等。
2. 記錄修繕之起迄日期、範圍及過程，拍照或錄影存證，並保留與房東之所有溝通紀錄（通訊軟體對話、存證信函等）。
3. 以存證信函正式通知房東，主張修繕期間之租金減免以及營業損失之賠償，限期房東協商處理。
4. 若房東拒絕協商，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解；調解不成立時，得向法院提起民事訴訟請求損害賠償。
5. 委任專業律師評估營業損失之合理計算方式，並協助準備訴訟資料，以提高求償之成功機率。